Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п.1 ст.17, п.2 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" земельные участки являются также объектами землеустройства.

Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Обязательность проведения землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков, определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется статьей 3 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя (ст.17 Закона о землеустройстве):

определение границ объекта на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Статьей 12 Федерального закона от 26 декабря 1995г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии", подпунктом 36 пункта 6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России (Росземкадастра), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001г. N 22, предусмотрено следующее. Лицензирование геодезической и картографической деятельности в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Росземкадастр [30] .

Договор подряда на проведение землеустроительных работ предусматривает проведение следующих основных комплексов работ на основании предоставленных заказчиком объемов работ и технического задания, согласованного с территориальным органом Росземкадастра:

инвентаризация земельных участков;

топографогеодезическая съемка объектов НИ;

межевание земель;

сопровождение процедуры постановки земельных участков на государственный кадастровый учет. Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001г. N П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить:

заявки;

правоустанавливающие документы;

документы о межевании земельных участков.

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, вступившие в силу с 27 декабря 2002г., сформулированы в приказе Федеральной службой земельного кадастра России от 2 октября 2002г. N П/327.

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления данного закона в силу, является юридически действительным. В случае совершения сделки в учреждение юстиции по ГРПНИСН (далее — учреждение юстиции) может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным (городским) земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами. Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации.

Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001г. утвердил указания для своих территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р11-02-01.

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п.2 ст.22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001г. породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание). Сюда же относятся и вопросы, связанные с условиями и порядком переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса.

В пункте 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Вводный закон) установлена необходимость переоформления права временного пользования, а также права постоянного (бессрочного) пользования.

Право временного пользования подлежит переоформлению на право безвозмездного срочного пользования.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бес срочного) пользования, предоставленного гражданам и юридическим лицам (в т.ч.коммерческим организациям).

При этом следует иметь в виду, что согласно статье 20 ЗК РФ права лиц, обладавших правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до вступления в силу нового ЗК РФ, сохраняются. При этом временных ограничений в данном случае настоящим кодексом не предусматривается.

Вводным законом устанавливается ограничение срока, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется лишь до 1 января 2006г. До этого срока юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.