Шрифт:
Вследствие многообразия объектов недвижимости, а также их качественных и количественных характеристик возникает необходимость использования различных подходов к их классификации. Различия объектов недвижимого имущества по тем или иным признакам обуславливают возможность их использования в качестве потребительского товара.
Общепринятой классификацией объектов недвижимого имущества является следующая.
1. Недвижимость – предмет потребления:
– жилая (городская, пригородная, загородная; многоэтажная, малоэтажная, индивидуальная);
– нежилая (коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).
2. Недвижимость – средство производства: нежилая (приносящая доход – коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).
В целях подробного анализа объекты недвижимого имущества могут классифицироваться следующим образом.
В зависимости от целей использования недвижимость может быть жилой, то есть удовлетворяющей потребность в жилье, и приносящей доход, то есть удовлетворяющей потребность в получении денежных средств от ее использования. Благодаря возможности одновременного существования нескольких прав на недвижимое имущество, один и тот же его объект может выступать одновременно и в первом и во втором качестве. Например, при сдаче квартиры в аренду удовлетворяется потребность в жилье арендатора и потребность в получении денежных средств арендодателя.
В соответствии с функциональным значением выделяют жилую и нежилую недвижимость. Жилую недвижимость подразделяют по территориальному признаку на городскую, пригородную и загородную, а по признаку объема – на многоэтажное, блокированное и индивидуальное жилье.
В свою очередь, нежилая недвижимость может быть коммерческой (офисы, склады, гаражи, гостиницы и т. д.), промышленной (фабрики, заводы, предприятия и т. д.), сельскохозяйственной (пастбища, посевные наделы и т. д.), специального назначения (мосты, дороги, аэропорты, церкви и т. д.).
Помимо перечисленных подходов, в классификации недвижимости используются следующие:
– географический (связан с локальностью недвижимости);
– ценовой (связан с различными предпочтениями инвесторов);
– качественный (недвижимость высокого качества с произведенными улучшениями продается по более высокой цене);
– инвестиционный (выбор инвесторов во многом определяется степенью приемлемого риска);
– по виду прав собственности (недвижимость в собственности, в аренде или под залогом представляет собой различные интересы для покупателей).
В зависимости от конкретных целей объекты недвижимости могут классифицироваться по другим признакам.
Классификации объектов недвижимого имущества по различным признакам обуславливает возможность выделения в составе рынка недвижимости разных субрынков, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая требованиям потребителей по тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости выделяют:
– рынок земли (земельные участки);
– рынок жилья (квартиры, комнаты, загородные дома, особняки и т. д.);
– рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость);
– рынок промышленных объектов недвижимости;
– рынок земель специального назначения.
Спрос на недвижимое имущество подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики. При этом он находится в обратной зависимости от ценового фактора, иными словами, чем выше цена, тем ниже спрос на данный объект недвижимости, и наоборот.
Предложение недвижимости в краткосрочном периоде не является гибким, то есть количество предлагаемых объектов остается неизменным при изменении цен. Это обусловлено длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного строительства и реконструкции недвижимого имущества или его уничтожения (путем амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса. Таким образом, в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются те или иные объекты.
Согласно экономической теории, малейшие изменения основных параметров рынка должны влиять на цену его объектов. В случае с рынком недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта должна измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и особенности формирования цен на нем доказывают обратное.
Цена объекта недвижимости – это сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за тот или иной объект недвижимого имущества с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок, а также рациональных ожиданий субъектов.
Таким образом в соответствии с денежной оценкой объекта недвижимого имущества продавцом или покупателем на рынке недвижимости формируются две цены на один объект – цена предложения и цена спроса. До момента договоренности продавца и покупателя об окончательной цене, по которой данный объект недвижимого имущества будет реализован, цены спроса и предложения являются неравновесными, то есть не совпадают.
Равновесной ценой, или ценой сделки, на рынке недвижимости считается та, по которой и продавец и покупатель удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.