Шрифт:
Лицами, причастными к сделкам с недвижимостью, помимо приобретателя, являются следующие:
– доверенные лица приобретателя или продавца объекта недвижимости, действующие от его имени и по его поручению;
– уполномоченные государственные учреждения и организации, участвующие в предоставлении, составлении, оформлении, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом;
– нотариусы, имеющие лицензию на право нотариального заверения сделок с недвижимым имуществом, участвующие в предоставлении, составлении, оформлении, удостоверении и регистрации прав собственника на недвижимое имущество;
– уполномоченные организации – риелторы, имеющие свидетельство или лицензию на право совершения сделок с недвижимым имуществом.
Страховые компании предлагают условия, согласно которым договор может быть заключен на любой срок в полных годах или месяцах или на неопределенный срок до момента прекращения права собственности страхователя.
Убытки страхователя, которые должны быть возмещены, могут определяться в размере расходов, которые страхователь, чье право нарушено, должен будет совершать для восстановления права собственности на недвижимое имущество, а также неполученные доходы, которые страхователь должен был получить при обычных условиях гражданского оборота (если бы его право не было нарушено), включая судебные издержки и расходы, понесенные при защите права или долгового обязательства.
Правила страхования, утвержденные страховщиками, предусматривают, что страховая компания должна выплатить страховое возмещение после вступления в законную силу решения суда, лишающего страхователя права собственности. При этом возможно несколько вариантов – выплата может производиться за страховое событие, наступившее как в период действия договора, так и после его окончания, при том условии, что исковые требования на недвижимое имущество были заявлены в период срока действия договора страхования. Тариф титульного страхования на год составляет в среднем 0,5–2% от стоимости недвижимого имущества.
В настоящее время данный вид страхования является особенно актуальным, в частности, при операциях ипотеки, когда приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке на условиях ипотечного кредита осуществляется при заключении договора страхования титула собственности. Помимо этого, страхование титула востребовано среди владельцев особняков, построенных на земле, перевод которой в категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, осуществлялся с нарушениями законодательства.
Следует учитывать, что тонкости страхования загородной недвижимости могут различаться в зависимости от характеристик объекта страхования. Для больших загородных коттеджей большинство страховых компаний предлагает специальные льготные условия.
Страховая ставка деревянных построек или смешанных строений, в составе которых имеются деревянные конструктивные элементы, значительно выше цены страхования зданий, полностью построенных из кирпича.
Срок эксплуатации и степень износа страхуемого объекта также будут учитываться. Основанием для повышения тарифной ставки на 0,1–0,2 % могут стать возраст и срок капитального ремонта здания, превышающий 25 лет.
Каждая страховая компания имеет список объектов, не принимаемых на страхование. Если дом снабжен системой охранной и пожарной сигнализации, страхователь имеет право просить о снижении тарифной ставки. По мнению специалистов, невыгодное месторасположение страхуемого объекта (зона паводков, склоны оврагов, близость к котлованам) также повышает стоимость страховки.
Страховые организации принимают во внимание и районную статистику по правонарушениям. От нее во многом зависит тариф страхования риска «противоправные действия третьих лиц». Страховой тариф может быть снижен, если страхователь пользуется услугами данной организации не первый год без убытка для нее. В этом случае может быть предоставлена значительная скидка, даже если страхователь переходит из одной организации в другую.
Тарифы титульного страхования зависят от степени риска утраты жилой недвижимости в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, иными словами, наличия тех или иных опасностей, обусловленных юридической чистотой объекта недвижимого имущества. Следует учитывать, что, если страховщик посчитает риск утраты права собственности достаточно высоким, страхователю, скорее всего, откажут в выдаче кредита.
Во всем мире право собственности регистрируется двумя способами. Первый способ, распространенный в Европе, обеспечивает регистрацию объекта недвижимого имущества и уверенность владельца в том, что его не лишат права собственности ни при каких условиях. В случае если обнаружится прежний владелец и предъявит какие-либо претензии и выяснится, что сделка была проведена с нарушениями, государство компенсирует пострадавшему владельцу ущерб.
В России дело обстоит иным образом. Государство регистрирует только сам факт сделки (активная регистрация), но не дает гарантий на случай притязаний со стороны третьих лиц. Поэтому владелец может лишиться купленного объекта недвижимого имущества, например, по вине недобросовестных риелторов. Именно поэтому титульное страхование надежнее активного, поскольку защищает не от тех событий, которые могут произойти в будущем, а от последствий неправильно или недобросовестно оформленных сделок. Иными словами, титульное страхование представляет собой страхование имущественного интереса покупателя, в то время как активное – только самого имущества.