В соответствии с действующим законодательством и разъяснениями Высшего арбитражного суда, арендатор имеет право на передачу своего права аренды третьему лицу. Это может быть осуществлено одним из следующих способов:

– в порядке перенайма;

– путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;

– путем внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Отдельно следует сказать о вкладе в уставный капитал. В случае если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, право аренды им может использоваться в течение всего времени, оставшегося до окончания срока аренды. При этом необходимо учитывать, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом.

В данном случае предпочтительнее заключение юридическим лицом и арендодателем нового договора аренды, в котором юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает как сторона договора. Сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется в соответствии с арендной платой за использование данного имущества в течение периода, на который арендодатель передал свои права. При этом следует учитывать, что регистрирующие органы для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требуют предоставления копий документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные – земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его неоднократного нарушения со стороны арендатора. Кроме того, основанием для расторжения договора аренды являются действия арендатора, влекущие за собой порчу имущества, а также невнесение арендной платы более 2 раз.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ существуют специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

– использование земельного участка, влекущее за собой снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки;

– неустранение арендатором правонарушений (загрязнение почвы, порча, отравление и т. п.).

Перечисленные основания подпадают также под действие статьи 285 ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется и на собственников земельных участков. Что касается таких оснований, как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка, они также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников земельных участков (статьи 242, 279, 284 ГК РФ).