• Оставшиеся фонды анализируются на предмет роста стоимости их пая (в рамках категорий фондов). Все фонды из категории имеющих доходность ниже среднего автоматически выбывают.

В итоге остаются наилучшие ПИФы с точки зрения стабильности и высокой доходности в наиболее стабильных и надежных УК.

Аналогично ПИФам, сначала происходит выбор банка, который работает с ОФБУ облигаций и смешанных инвестиций. Критерии выбора банка представляют собой смесь из требований к банкам при выборе депозитов и требований к УК при выборе ПИФов.

• Сначала отбираются все банки, которые имеют ОФБУ, со стажем работы в качестве управляющего не менее 5 лет.

• Далее отбираются банки, имеющие рейтинг не ниже А.

• Затем проверяется год основания банка, не менее чем 5 лет назад, отбираются старейшие банки.

В итоге остаются только те банки, которые удовлетворяют всем требованиям. Далее анализируются только их ОФБУ.

Выбор ОФБУ абсолютно аналогичен выбору ПИФов.

Как было ранее рассмотрено, существует два варианта инвестиций в недвижимость:

• Покупка объекта недвижимости за свой счет или с использованием заемных средств.

• Инвестиции в проект, в том числе через закрытый ПИФ.

Если речь идет о покупке конкретного объекта, то:

• Единовременные инвестиции собственных средств подойдут крупным инвесторам, у которых накопился значительный капитал, часть из которого вложена в другие инструменты (депозиты, инвестиционные фонды и т. д.).

• Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам, которые не имеют на руках всей суммы, но имеют стабильные доходы, которые смогут обеспечить им накопление нужных сумм в нужные сроки. Такой вариант также интересен и крупным инвесторам, которые хотят инвестировать в несколько объектов одновременно, но не могут полностью их все оплатить в один момент.

• Покупка по ипотеке подходит инвесторам со стабильно высокими доходами, которые также разбираются в недвижимости и могут выбрать такой объект, который сможет принести им прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.

В любом случае, как при покупке недвижимости полностью за свой счет, так и при использовании кредита, вы в итоге имеете реальный актив, который не испарится из-за дефолта, и вы сможете всецело контролировать его использование.

Правда, вам теперь придется самостоятельно им управлять, сдавать в аренду, обслуживать его, что может быть проблематичным, если объект в другом городе. В настоящее время за рубежом есть специальные управляющие компании, которые занимаются обслуживанием объектов недвижимости и поиском арендаторов за определенную плату со стороны владельцев недвижимости. Поэтому за рубежом эта проблема решаема, но в России эта практика еще не распространена, поэтому за вашей собственностью следить придется вам. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем этот объект застраховать, дабы избежать потерь из-за различных неблагоприятных событий (пожар, затопление, кража и т. д.).

Более того, очень важно выбрать не только инвестиционно привлекательный объект, но и юридически чистый, иначе вы рискуете лишиться вашей собственности.

Если говорить об инвестициях в проекты и закрытые фонды, то:

• В случае с инвестициями в проект вы должны иметь существенные накопления, очень хорошо разбираться в оценке инвестиционной привлекательности проектов, так как вы будете рисковать крупной суммой.

• В случае с инвестициями в закрытые ПИФы вы должны разбираться в общей ситуации на рынке недвижимости, чтобы выбрать наиболее перспективные ПИФы, а также знать законодательство в области ПИФов, представлять их работу. Но вам не нужно иметь солидные накопления, так как сейчас можно найти интересные фонды с минимальным взносом в 50 000 руб.

Какой же вариант инвестиций в недвижимость предпочесть? Ясно, что при небольшой сумме накоплений для вас имеется по большей части только вариант с ЗПИФами или покупка объекта по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. Если вы нацелены на достаточно долгосрочные инвестиции, если у вас есть некоторое время на самостоятельное управление объектом, доходы позволяют, а рост цен на желаемый объект ожидается больший, чем ставка по кредиту с учетом всех дополнительных расходов и инфляции, можно приобрести желаемый объект в кредит, а потом сдавать его. Если же нет, тогда есть вариант ЗПИФов. Хотя можно совместить оба варианта.

Если же сумма существенная, то подходят все варианты: оптимально будет даже совмещать несколько сразу, чтобы диверсифицировать риски вложений в один объект. Главное – грамотно подобрать объект инвестиций, а также выбрать подходящий для вас вариант вложений (покупка конкретной недвижимости или инвестиции в проект).

Если же мы говорим про обеспечение пенсионного периода, то оптимально подбирать такие варианты инвестиций в недвижимость, которые позволят получать постоянный доход за счет рентных платежей от аренды квартир, офисных помещений и т. д. Это могут быть как покупка объекта и сдача его в аренду, так и инвестиции в проект с дальнейшими периодическими выплатами дохода от сдачи его в аренду.