Служа отражением господствующего в среде данного народа общинного или родового строя, землевладение проникнуто в это время характером публично-правовым: то или другое лицо владеет участком земли не как частное лицо, а как член данного союза, и не на основании какого-либо частного приобретательного акта, а на основании общественного, публично-правового порядка распределения земли, принадлежащей данному союзу, между его членами. Вследствие этого завладение чужой землей, хотя бы оно произошло без всякого преступления (деликта) со стороны завладевшего и хотя бы этот последний вступил во владение совершенно добросовестно, все равно составляет нарушение этого общественного порядка распределения земли и должно быть устранено: земля должна быть возвращена тому, кому она предоставлена. Таким образом, здесь впервые возникает представление о некоторой непосредственной юридической связи между лицом и вещью - связи, составляющей первый непременный признак права собственности.

Но это право собственности на недвижимость мыслится еще как нечто принадлежащее не такому или иному отдельному лицу, а той или другой семье в целом (семейная собственность). Участок земли, на котором сидит и от которого питается семья, представляется непременной принадлежностью этой семьи, ее материальным базисом и основным неотчуждаемым капиталом. Как ни велика семейная власть патриархального домовладыки, она все же бессильна изменить общественный порядок земельного распределения, лишить семью ее "надела". Вследствие этого отчуждение земли частным актом вообще в эту эпоху немыслимо, и если право на недвижимость имеет уже в себе первый элемент права собственности - непосредственность юридической связи, то оно не имеет еще второго элемента - свободы распоряжения.

В дальнейшем ходе исторического развития право на движимости и право на недвижимости между собой постепенно сближаются. С одной стороны, право на движимости начинает защищаться не на деликтном только основании, а на основании самой принадлежности вещи истцу; с другой стороны, право на недвижимости освобождается от своего первоначального публично-правового характера, причем собственность семейная превращается в собственность индивидуальную и постепенно приобретает полную свободу распоряжения. У одних народов этот процесс объединения права собственности совершается быстрее и полнее, у других, напротив, медленнее и с сохранением более или менее значительных следов прошлого.

И здесь, опять-таки, римское право является образцом быстроты и полноты. Уже очень рано исчезают в нем следы первоначального различия, и мы имеем дело с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка.

Напротив, право новых народов еще на всем протяжении средних веков являет нам описанную двойственность в полной ее силе. Единой системы вещных прав не существует; Liegenschaft и Farniss представляют две совершенно отличные категории объектов. Распоряжение движимостью свободно от каких бы то ни было ограничений, но зато защита ее весьма сужена. В обороте движимостей действует правило "Hand muss Hand wahren": только вещи, вышедшие из рук владельца против его воли (похищенные, потерянные), могут быть отыскиваемы (виндицируемы) от всякого третьего лица; те же вещи, которые были им кому-нибудь добровольно вверены, в случае отчуждения их этим последним уходят от собственника окончательно; всякий добросовестный приобретатель их делается бесповоротным собственником, а прежний собственник имеет только иск об убытках к тому, кому он их вверил: "Wo man seinen Glauben gelassen hat, da muss man ihn suchen".

С другой стороны, право на недвижимости (так называемые Gewehre) еще сильно проникнуто публично-правовым характером; оно не столько частное право, сколько - по меткому выражению Гирке - известная "социальная позиция" лица *(70). С землевладением связаны разнообразные публичные права и публичные обязанности; вследствие этого переход их из рук в руки обставлен различными и довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung). Кроме того, на нем лежат разнообразные материальные ограничения: отчуждение недвижимости нуждается часто в согласии со стороны разных других лиц (сюзерена, ближайших родственников и т. д.). Одним словом, правоотношения на недвижимости определяются совершенно иначе, чем правоотношения на движимости; существует не одна система вещных прав, а две - Mobiliarsachenrecht и Immobiliarsachenrecht.

Развитие экономического оборота, ослабление феодальных, общинных и родовых связей, влияние римского права приводят мало-помалу к тому, что и здесь различие между обеими вещно-правовыми системами сглаживается; однако это сближение далеко не доходит до того полного единства, которое мы наблюдаем в римском праве. Даже более того: после некоторого периода, тяготевшего к такому объединению, в новейшем праве замечается обратная тенденция - к новому углублению этого различия. С одной стороны, к этому ведет различный характер оборота на движимости и недвижимости, а с другой стороны, все более и более выясняется особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального обладания. "Без тяжкого нарушения интересов с одной или другой стороны, - говорят совершенно справедливо объяснения к проекту Швейцарского уложения, - нельзя подчинить движимость и недвижимость одним и тем же нормам" *(71).

Прежде всего заговорили об этом потребности оборота. Если раньше развивающаяся экономическая жизнь стремилась к освобождению оборота от старых исторических стеснений и в этом смысле шла за римским правом по пути приближения недвижимостей к движимостям, то затем дальнейшее развитие того же оборота заставило в значительной мере повернуть назад и приняться за реставрацию его прежних форм.

Как было упомянуто выше, римское право для перехода права собственности из рук в руки требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещи, traditio. Однако эта передача только тогда переносила право собственности, если передающий был истинным собственником вещи. Если этого не было, если, например, вещь была продана и передана тем, кому она была дана лишь во временное пользование, на сохранение и т. д., то даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал и истинный собственник мог отобрать вещь назад при помощи иска о собственности (vindicatio: "ubi rem meam invenio, ibi vindico"). Римское право рассуждало при этом чисто логически: раз передающий не имел права собственности, то не может иметь его и получающий, ибо "nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet". Добросовестный приобретатель вещи мог сделаться собственником только одним путем - по давности.