Шрифт:
Замена обеспечения в виде недвижимого имущества МУП/ГУП по факту его залога требует повторной процедуры получения согласия собственника и независимой оценки.
Не допускается залог МУП/ГУП права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как обособленного объекта (пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ). При этом согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» № 10 от 17.02.2011 запрет ипотеки права аренды земельного участка согласно пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ не влечет за собой недействительности договора ипотеки здания/сооружения, расположенного на соответствующем земельном участке.
Глава 2
«Горячий запуск» залоговой работы. Пошаговое руководство начинающим управленцам
В банках с прогрессивной кадровой политикой подведение итогов года знаменуется оценкой деятельности сотрудников. Это значимое мероприятие включает обязательное общение руководителя и сотрудника. Обсуждаются будущие рабочие задачи и планы по индивидуальному развитию. Многие из моих коллег в персональных планах обозначали желание повысить должностной статус. В то же время четкого видения стратегии развития и понимания методов управления как отдела, который предполагалось возглавить, так и в целом залоговой службы у них не было.
Стать менеджером с федеральным опытом работы в залоговой сфере сложно. Достаточно пальцев на руках, чтобы пересчитать банки с крупными залоговыми подразделениями, где специалист может стать начальником отдела, а если повезет – руководителем управления. Должностной рост залоговика без перемещений в банковской системе не позволяет увидеть альтернативные управленческие модели в залоговой работе. Залоговик, «выросший внутри», осваивает только одну залоговую «школу» и убежден в ее правильности. С другой стороны, построение карьеры за счет постоянной смены места работы также не лучший выбор.
Большинству залоговиков, мечтающих стать знаковыми руководителями залоговой службы, придется поработать в нескольких банках, впитать лучшие практики и в итоге построить залоговую службу под себя, возможно – с нулевого цикла. Эта глава – разговор с кандидатами в руководящий состав о том, как упростить этот путь.
2.1. Первичные алгоритмы настройки работы с обеспечением
2.1.1. Зоны ответственности подразделения по работе с залогами
Вне зависимости от того, предстоит вам возглавить действующую залоговую службу или вы номинированы на позицию руководителя, создающего залоговое подразделение, первым пунктом в вашей работе будет определение функционала залоговиков. Мы обсудили в первой главе базовые принципы работы в залогах, этапы залоговой экспертизы и методы анализа основных типов обеспечения, теперь поговорим в деталях о полной линейке функционала залоговой службы.
Базовый пакет услуг в залоговом сервисе – это участок по оценке стоимости залогов [64] . Вторая очевидная функция в базовом пакете – залоговая экспертиза и правовой анализ обеспечения (табл. 2.1). Правильный залоговик не должен определять стоимость залога без ответов на вопросы о возможности обращения взыскания, ликвидности залога и анализа правовых рисков, сопутствующих оформлению обеспечения.
64
Залоговая служба может выполнять оценку/переоценку любых активов банка и его акционеров. Например, для целей МСФО, Due Diligence, M&A или при купле-продаже имущества.
Табл. 2.1. Базовый пакет услуг залоговой службы
Представитель залоговой службы может быть голосующим членом кредитного комитета. В случае положительного решения комитета о выдаче кредитного продукта необходима подготовка, подписание договора залога и постановка обеспечения на внебаланс. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, залог акций – отражению в реестрах [65] ценных бумаг, обременение долей участия в уставном капитале общества – нотариальной [66] регистрации. Все эти операции – «кухня» залоговой службы (табл. 2.2).
65
Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 05.04.2013) «Об акционерных обществах», ст. 45 п. 1. Приказ ФСФР России № 12–52/пз-н от 28.06.2012.
66
ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 08.02.1998, ст. 22 п. 2.
Табл. 2.2. «Кухня» залоговой службы [67]
Функционал по мониторингу и переоценке залога возникает по факту предоставления кредитного продукта (табл. 2.3). При неочевидности выгод от него для бизнес-подразделений банка он является важной составляющей обеспечения качества залогового портфеля, исключения замечаний внешних/внутренних аудиторов и проверяющих ЦБ РФ.
67
Росреестр – здания/помещения, сооружения, имущественные комплексы; Росавиация – летательные аппараты; ГИМС РФ, капитаны морских портов, администрации бассейнов внутренних вод – суда; депозитарии, независимые реестродержатели, нотариусы – ценные бумаги, доли участия; Гостехнадзор – самоходные машины.
Табл. 2.3. Сопровождение залогов
В сферу ответственности залоговой службы входит привлечение сторонних организаций/экспертов, компетенциями которых не обладает залоговая служба либо привлечение которых предусматривает законодательство. Наконец, в случае негативных сценариев кредитования залог нужно «превращать» в деньги.
Табл. 2.4. Работа с аутсорсингом и проблемными активами