Но самое главное — богатые никогда не продают качественные активы. Возьмем, к примеру, твой самый первый дом — тот, что ты продал. Ты получил за него хорошую цену?

— Конечно, на 35 % больше того, что я заплатил за него, — ответил я.

— А сколько ты выручил после всех расходов?

— Тоже неплохо: получил 20 % прибыли.

— Действительно, неплохая прибыль. Однако скажи мне вот что: сколько домов ты бы купил и продал за последние пару лет?

Я задумался.

— Около пятидесяти.

— Это много. А что бы было, если бы ты оставил всю эту недвижимость у себя?

— Ну, для начала я не получил бы той прибыли, которая мне досталась после продажи, — отвечал я, защищая свою позицию.

— Это верно, но подумай вот о чем: сколько из всех этих домов стоило бы придержать? Иными словами, сколько из них было покупками высшего сорта?

— Э-э… почти все, я думаю.

— А сколько времени ты занимался поисками этих домов?

На этот вопрос я знал ответ.

— Долго!

Последние три года я посвящал поискам недвижимости каждые четверг и субботу, выводя из терпения десятки агентов по недвижимости, ползая вдоль стен с измерительной рулеткой, забираясь под фундамент с фонарем, отворачивая краны и спуская воду в унитазах, добиваясь скидки на переговорах и делая заявки на аукционах, после чего начинался ремонт — сдирание старых обоев, покраска, полировка. Затем следовал поиск покупателя и продажа…

Теперь я подумал, что это была тяжелая работа. Сначала надо было найти дом, потом поднять его стоимость.

— Так вот, — продолжил он, — представь, что ты потратил это время на накопление. Сколько домов из тех, что ты продал, ты мог бы оставить у себя, как ты думаешь?

Я пожал плечами.

— Наверно, треть.

— Значит, по твоим подсчетам, ты мог бы оставить треть, а? Так, если эти 17 домов стоили в среднем по 200 000 долларов каждый, а они выросли в цене на 10 % в год, ты бы получил маржу 1125 000 долларов. Иными словами: к настоящему моменту ты бы стал миллионером. Не было ли это одной из твоих целей?

— Гм… да, — промямлил я. Порка, как всегда, заслуженная.

— А сколько же ты на самом деле сделал, покупая и продавая все эти дома?

Мне нужно было все подсчитать, и ответ удивил и смутил меня. После того как я оплатил все расходы, почтовые сборы, комиссионные агентам, рекламу, услуги юристов, ремонт и налоги, сумма нетто составила чуть больше 250 000 долл. Тогда это показалось мне много, однако расходы поглотили немалую долю моих прибылей, в особенности эти проклятые налоги.

— Таким образом, — подвел итог мой богатый друг, тоном который, как я, знал предвещал очередной урок, — ты не только купил и продал недвижимости на 10 миллионов долларов и сделал на этом только 2,5 % прибыли, ты еще и отказался от трети этой потенциальной недвижимости, продав все дома и не придержав ни одного.

— Гм… наверно, так.

— И где теперь эти деньги?

— Не знаю.

— Вот именно, — сказал он, подняв бровь — Качественные активы, которые держишь у себя долго, сделают тебя богатым. Неважно, насколько велик твой доход, но если ты не откладываешь на инвестирование какой-то его части, тебе не разбогатеть. Богатые люди заставляют свои деньги работать на них, как рабов, так что они сами не должны работать.

Научись жить на 70 % своих доходов. Остальное пусть работает на тебя. Если не можешь жить на 70 %, живи на 80. Не можешь жить на это, живи на 90. Если и с этими деньгами не можешь жить, ради Бога, живи на 99 %, но хотя бы 1 % откладывай на будущее, а в дальнейшем доведи до 70 %. Помни: ты поймешь, что стал богатым, когда доход, полученный от всех инвестиций, превысит твои затраты на все, что тебе нужно, все, что ты хочешь, чего страстно желаешь. В конечном счете ты будешь жить на мельчайшую частицу твоих доходов. Фактически ты не сможешь потратить то, что зарабатываешь.

— Вот уж будет замечательно, — радовался я. — Мне хочется много потратить!

— Если хочешь когда-нибудь стать богатым, тебе пора перестать продавать и начать накапливать.

Урок

Вы поймете, что разбогатели, когда доход от всех ваших инвестиций превышает ваши расходы. Научитесь жить на 70 % своих доходов, а остальное вкладывайте в накопление активов, цена которых со временем возрастет. Богатство происходит от накопления качественных активов, сохраненных в собственности в течение долгого времени.

Мы находились в гараже механика, до того старом, что на ум сразу приходили фотографии первых автомобилей. Запаивая что-то под капотом классического «Астона Мартина» 1954 года выпуска, одного из автомобилей моего богатого друга, он бормотал что-то насчет «дурацких новых штучек».

Я никак не мог понять, почему мой богатый друг постоянно являлся сюда сам, хотя у него было столько людей, в том числе и шофер, который находился в его распоряжении целый день и присматривал за всеми его автомобилями — классическими или нет.