Такой подход вряд ли можно признать обоснованным. Общеизвестно, что строительство – процесс длительный. И ждать, пока застройщик достроит свою недвижимость, возводимую с нарушением требований закона, чтобы потом распространить на такой объект режим самовольной постройки, представляется явно нецелесообразным, если не опасным для жизни и здоровья людей. При этом зачастую объект уже полностью построен, даже используется, однако оформлять на него право собственности застройщики не торопятся в силу различных причин. И такое правовое состояние объекта недвижимости (а по сути, как таковое – его отсутствие) может длиться сколько угодно долго, что не может быть признано допустимым и отвечающим принципу стабильности гражданского оборота.

В этой связи представляется обоснованной точка зрения Р.А. Валеева, согласно которой «объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки» [194] , и критерии отнесения такого объекта к той или иной категории, безусловно, те же, что и в отношении завершенного строительством объекта. Т. е., если незавершенный строительством объект подпадает под признаки самовольной постройки, указанные в ст.222 ГК РФ, на него в полной мере может быть распространен соответствующий режим такой постройки, в связи с чем необходимо прямо указать на объекты незавершенного строительства в диспозиции данной правовой нормы.

Полагаем, именно последний подход, а «не устранение нарушений к моменту окончания строительства», как раз и должен стимулировать застройщика осуществлять (или продолжать) строительство объекта недвижимости на законных основаниях, поскольку в противном случае самовольно возводимый объект оказывается под угрозой сноса, как то предусмотрено п.2 ст.222 ГК РФ. До этих же пор застройщику следует предоставить возможность устранения имеющих место нарушений, дав соответствующее время, однако такое строительство должно быть незамедлительно приостановлено, что также будет стимулировать застройщика устранять допущенные нарушения.

Тем не менее, мы не разделяем позицию Р.А. Валеева, согласно которой самовольной постройкой должен признаваться исключительно объект незавершенного строительства, обладающий соответствующими признаками, а не иные объекты, перечисленные в ст.222 ГК РФ, в отношении которых завершено строительство, мотивированную тем, что «на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации» [195] .

Представляется, что такое разрешение, равно как и последующая регистрация права собственности на объект недвижимости, допускает в легальный гражданский оборот данный объект, однако их отсутствие никоим образом не отменяет факт создания недвижимой вещи de-facto [196] .

В этой связи в судебной практике наиболее остро стоит вопрос: в какой момент строительной готовности возникает объект незавершенного строительства как недвижимая вещь? Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом [197] .

Полагаем, что именно второй подход представляется более правильным, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта недвижимости, в который будет достроен объект незавершенного строительства [198] . Такая позиция в полной мере согласуется и с теми признаками объекта недвижимости, которые были выделены выше в целях проецирования их на объекты самовольного строительства.

Вместе с тем высказанные в доктрине точки зрения относительно природы незавершенного строительством объекта до государственной регистрации на него права собственности, по верному замечанию О.Г. Ершова, «не позволяют решить проблему природы не завершенного строительством объекта, поскольку нельзя точно установить момент, с которого этот объект является объектом недвижимости» [199] . В связи с этим О.Г. Ершов предлагает искать решение проблемы природы незавершенного строительством объекта, обратив внимание на момент, когда прекращается обязательственное отношение и возникает вещное, – момент пограничного состояния [200] .

Полагаем, что данный подход может быть использован при рассмотрении вопроса, должным образом не освещенного в доктрине, однако без ответа на который изучить до конца правовую природу объекта самовольного строительства не представляется возможным: с какого момента самовольная постройка может быть отнесена к объектам недвижимости?

Стоит сказать, что проблема определения момента отнесения вновь созданной недвижимой вещи к недвижимости не один год занимает умы цивилистов, зачастую порождая больше вопросов, нежели ответов. Так, В.М. Дикусар, Е.В. Храпова пишут: «В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него?» [201] . В качестве ответа на поставленные вопросы далее названные авторы отмечают, что «с одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет» [202] . Однако, думается, что последнее суждение не в полной мере отвечает на поставленные вопросы [203] .

Вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона (т. е. одновременно попадать под правовой режим и самовольной постройки, и недвижимой вещи) при наступлении совокупности следующих юридических фактов:

а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи (прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость);

б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки (создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; создание объекта без получения на это необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил);