Тем не менее, рассмотренный пример судебной практики (равно как и указанные выше правовые нормы) наглядно демонстрирует претворение в жизнь классического цивилистического принципа приоритета прав на земельный участок перед правами на объект недвижимости. При этом из приведенного примера становится очевидно, что и наличие необходимого разрешения на строительство объекта в случае его строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей, не легализует объект недвижимости [217] , поскольку в такой ситуации презюмируется, что данное разрешение не могло быть выдано в принципе, и его фактическое наличие может свидетельствовать лишь о незаконности такого разрешения, но не о допущении возведенного на его основании объекта недвижимости в легальный гражданский оборот.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГсК РФ (ч.1. ст.51 ГсК РФ) [218] .

Применительно к выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости на передний план выходит та же проблема, что и при отводе земельного участка, – отсутствие должной ясности в вопросе компетенции органов власти, осуществляющих публичные полномочия.

Проблемы возникают и с административными барьерами при оформлении документов, необходимых для получения как первоначального разрешения на осуществление строительства (ч.7 ст.51 ГсК РФ), так и конечного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3 ст.55 ГсК РФ). Например, для получения последнего непонятна в принципе необходимость представления, в т. ч., и тех документов, которые уже представлялись для получения первого разрешения, ведь в случае их отсутствия такое разрешение выдано бы попросту не было.

В этой связи требуется как серьезный пересмотр норм действующих ГсК РФ и ЗК РФ, регламентирующих порядок получения земельных участков под строительство, разрешения на такое строительство, итогового разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и в целом структуры органов, осуществляющих публичные полномочия в данных сферах.

Первым шагом в данном направлении выглядят внесенные в 2011 г. в ст.51, 55 ГсК РФ изменения, касающиеся того, что некоторые из указанных необходимых документов в случае непредставления их застройщиком самостоятельно запрашиваются соответствующими органами в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (ч.9.1, 3.2 соответственно). При этом имеется оговорка, что данные документы все равно представляются застройщиками самостоятельно, если они отсутствуют в указанных органах, что нивелирует содержание указанных изменений в принципе.

Несомненным достижением стало создание многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг [219] , через которые, среди прочего, можно подавать заявления о выдаче разрешения на строительство (ст.51 ГсК РФ), о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГсК РФ) [220] .

Полагаем, что за такими центрами, работающими по принципу «одного окна», будущее, и именно полноценная работа указанных центров могла бы оптимизировать процедуру сбора необходимых документов и получения необходимых разрешений, следствием чего является устранение излишней бюрократизации, минимизация затрат застройщиков, связанных с рассматриваемым аспектом строительства, а главное – гарантированность отсутствия самовольности создания и (или) изменения объектов недвижимости.

К сожалению, в настоящее время деятельность многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг оставляет желать лучшего, поскольку деятельность различных органов власти по взаимодействию как друг с другом, так и указанными центрами должным образом не урегулирована. Процедура подачи заявлений в такие центры предусмотрена лишь как альтернативный вариант, а структура органов власти, осуществляющих публичные полномочия, в сфере строительства не претерпела каких-либо изменений.

Что касается последних изменений в ЗК РФ, то в качестве положительных моментов можно отметить четкое установление процедуры образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.11.3 ЗК РФ). Между тем, несмотря на то, что в ЗК РФ закреплена обязанность органов, осуществляющих публичные полномочия, по подготовке необходимых для предоставления земельного участка документов, в этих же нормах прописано, что подготовку таких документов могут обеспечить заинтересованные в предоставлении земельного участка гражданин или юридическое лицо (п. 4 ст.11.10, п.4 ст.39.11 ЗК РФ) [221] . Проще говоря, учитывая ситуацию с формированием земельных участков на местах, если какой-либо субъект хочет получить земельный участок, соответствующие документы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет он обычно вынужден подготовить сам. При этом нет никакой гарантии, что именно это лицо выиграет торги по предоставлению земельного участка, равно как и не предусмотрен порядок возмещения расходов такому лицу [222] .

Отметим также, что ЗК РФ в действующей редакции не предусматривает возможности подачи заявлений о предоставлении земельного участка через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг [223] (ранее соответствующая возможность была закреплена в ст.31 ЗК РФ [224] ), что также не способствует упрощению процедуры оформления прав на земельные участки.

Таким образом, рассмотренные изменения как не снимают остроты проблемы, так и не являются ее решением. Такие выборочные изменения (дополнения) ГсК РФ, ЗК РФ лишь в очередной раз наглядно демонстрируют отсутствие системного подхода законодателя к отношениям, связанным со строительством объектов недвижимости.