Учитывая градостроительные факторы, формируется структура обслуживания всего жилого комплекса. Например, в многоэтажных жилых комплексах, расположенных на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков, следует размещать учреждения, относящиеся к общегородской сети обслуживания. Тип функционирования таких комплексов – открытый, полузакрытый.

Состав учреждений обслуживания, входящих в многоэтажный жилой комплекс, формируется исходя из расположения в структуре города. На пресечении транспортных и пешеходных потоков вполне целесообразно проектировать достаточно развитой торговую часть, при удобной транспортной доступности – деловую зону. В центральной части города жилые комплексы занимают относительно небольшие территории – 2–4 га [53, 60, 69].

В случае, если многоэтажный жилой комплекс планируется размещать на территориях, подлежащих реконструкции, в центральной части города, тогда необходимо решить задачи согласованности с существующей застройкой. В таких жилых комплексах доминирует деловая зона, но при этом могут быть развиты учреждения, восполняющие недостаток в сложившейся застройке.

В срединных районах города проектируемые многоэтажные жилые комплексы имеют смешанную структуру учреждений обслуживания, здесь в равных долях размещаются деловая и социально-бытовая функции. Такие жилые комплексы могут занимать 4–6 га.

Размещая многоэтажные жилые комплексы, следует учитывать сложившуюся систему обслуживания в районе строительства, так как учреждения, входящие в состав жилого комплекса, могут частично либо полностью восполнить недостающие элементы сложившейся системы обслуживания. Состав учреждений обслуживания характерен для первой ступени обслуживания.

На периферии города – это преимущественно не застроенные территории, районы нового строительства, многоэтажные жилые комплексы ориентированы на жилую зону с небольшими включениями элементов общественной зоны, располагаемой на нижних уровнях жилых домов и на территории комплекса. Номенклатура учреждений обслуживания соответствует первой ступени обслуживания. В данном случае комплексы занимают достаточно большие территории до 20 га.

Градостроительные факторы можно назвать одними из основных при проектировании и строительстве многоэтажных жилых комплексов (рис. 8) [56].

Экологические факторы. В современном мире понятие «экология» стало одним из основных и учитывается во всех сферах жизнедеятельности. Так и при проектировании многоэтажных жилых комплексов экологические факторы являются одними из основных, при этом следует отметить, что необходимо применять системный подход, создавая экологическую среду.

Важно учитывать тот факт, что многоэтажные жилые комплексы (ввиду своих размеров) в значительной степени воздействуют на окружающую среду, изменяя ее – это относится к ветровому (на придомовой территории могут появляться завихрения), тепловому (протяженные фасадные поверхности отражают солнечные лучи, создавая при этом дополнительный перегрев территории) режимам.

Шумовой дискомфорт. Санитарными нормами установлен допустимый уровень шума – не более 40 дБ в жилых помещениях, 55 дБ на внутриквартальных территориях. Постоянным и основным источником шума является транспорт, поэтому необходимо максимально вывести транспорт с территории комплекса, если не удается этого сделать, тогда необходимо соблюдать нормативные разрывы от проездов, парковок до окон жилых домов. В значительной степени улучшает микроклимат озеленение территории. Для того чтобы максимально нейтрализовать негативное шумовое воздействие, следует создавать «зеленые полосы» между проезжей частью и жилыми зданиями.

Загрязнение и пыль. Здесь также основным источником загрязнения является транспорт. Максимальному негативному воздействию подвергаются здания, расположенные вдоль основных городских магистралей [62].

Комфортная визуальная среда. Здесь также основным приемом является озеленение территории (вертикальное озеленение, озеленение территории). Еще одним приемом создания комфортной визуальной среды выступают колористические решения многоэтажного жилого комплекса, в данном случае следует предусмотреть возможность применения цветовых акцентов в «узловых» элементах застройки. Основой видеоэкологии является также благоустройство территории.

Неотъемлемым элементом комфортабельного проживания в жилом комплексе является учет экологических факторов.

Архитектурно-планировочные факторы. Данные факторы являются основными, их необходимо учитывать на стадии проектирования многоэтажного жилого комплекса. При проектировании необходимо учитывать как климатический режим, особенности сложившейся прилегающей застройки (система обслуживания в районе строительства, стилистика окружающей застройки и пр.), так и непосредственно класс комфортности.

При учете архитектурно-планировочных факторов определяются тип функционирования жилого комплекса, функциональная насыщенность, номенклатура и площади учреждений обслуживания, класс комфортности и соответственно типология квартир.

Наиболее характерная планировочная структура многоэтажных жилых комплексов выглядит так: подземный уровень – парковочное пространство, организация общедомовых кладовых, технические помещения; уровень земли – общественные пешеходные и рекреационные пространства, детские, спортивные площадки, гостевые парковочные места; нижние уровни жилых домов/стилобат – входные группы, непосредственно для жилой зоны, деловая зона, общественная зона; выше – непосредственно квартиры (жилая зона) с возможностью включения рекреационной части; верхние уровни – квартиры повышенной комфортности, рекреационная часть; кровля, в случае, если кровля эксплуатируемая, на ней следует размещать рекреационную часть, возможно, и спортивную часть (рис. 9).