Такой тип функционирования наиболее характерен для многоэтажных жилых комплексов премиум-класса.

Размещаются жилые комплексы такого типа в основном в центральной части города на реконструируемых территориях в районах, где уже сложилась застройка, при этом занимают относительно небольшие территории 2–4 га [31, 40].

Жилая зона. На современном этапе проектирования и строительства квартирография имеет большое функционально-планировочное разнообразие и при этом (с учетом площадей, комфортности) дифференцируется по социально-экономическим признакам.

Жилую зону можно классифицировать по следующим признакам: временное и постоянное жилище; по типологии квартир (так, например, появился новый тип квартир – пентхаус – квартиры в одном либо в нескольких уровнях, имеющие повышенный уровень комфортности, как правило, размещающиеся на последних уровнях жилых домов).

Исходя из уровня комфортности многоэтажного жилого комплекса, определяются его жилищная обеспеченность, а также номенклатура и размещение учреждений обслуживания. Также с учетом уровня комфортности определяется размещение многоэтажного жилого комплекса в городской структуре, в соответствии с этим формируется состав общественной зоны, а также определяются варианты ее размещения непосредственно в структуре жилого комплекса [53].

Деловая зона. Устраивается в жилых комплексах с открытой либо полузакрытой системой функционирования. Наиболее характерное размещение для данной зоны – нижние уровни жилых домов, встроенно-пристроенные объемы.

Размещая деловую зону в структуре многоэтажного жилого комплекса, главным образом, необходимо учитывать градостроительную ситуацию (социально-функциональное развитие, а также ограничения на данной территории):

– размещение деловой зоны наиболее целесообразно в центральной части города, ввиду значительных транспортных и пешеходных потоков, наличия большого количества административно-деловых учреждений. Номенклатура деловой зоны формируется исходя из конкретной градостроительной ситуации. Тип функционирования – открытый, полузакрытый.

– размещение деловой зоны возможно в срединной части города. В таком случае в состав деловой зоны входят офисные и банковские учреждения, а также возможно размещение учебных центров.

Учреждения, входящие в состав деловой зоны, можно разделить на отдельные подгруппы:

– административно-деловая подгруппа, в состав которой могут входить – банковские и офисные учреждения;

– подгруппа «дополнительных» учреждений для деловой зоны – конференц-залы, переговорные, зоны коворкинга, рекреации и пр.;

– подгруппа дополнительных учебных учреждений – курсы повышения квалификации, изучение языков, обучение персонала и пр. [14, 20].

Общественная зона. Структура общественной зоны довольно разнообразная и делится на следующие части: торговую, социальнобытовую, учебную, досуговую, спортивную, рекреационную.

Учреждения обслуживания, входящие в состав общественной зоны, рассредоточенно размещаются в структуре и на территории многоэтажного жилого комплекса. Размещение зависит от количества проживающих, типа функционирования и от уровня комфортности многоэтажного жилого комплекса.

Номенклатура общественной зоны зависит от общего уровня системы обслуживания в месте строительства жилого комплекса. Чем ниже общий уровень, тем более развитой и дифференцированной должна быть система обслуживания в структуре многоэтажного жилого комплекса, чтобы максимально восполнить недостающие элементы обслуживания в районе строительства, при этом некоторые учреждения могут быть приближены к жилой зоне, некоторые могут быть укрупнены и выполнять роль районных центров обслуживания.

Торговая часть в составе жилого комплекса размещается в зависимости от типа функционирования, расположения комплекса в структуре города, с учетом транспортных и пешеходных потоков (от этого зависит экономическая целесообразность размещения данной части).

Торговые учреждения являются генератором городской жизни, ввиду этого факта данная часть, входя в состав многоэтажного жилого комплекса, должна отвечать не только потребностям жильцов, но и общегородским.

Торговую часть в структуре многоэтажного жилого комплекса можно условно разделить: на небольшие торговые учреждения (стационарные киоски, магазины с торговой площадью до 150 м2) и на крупные торговые объекты (магазины с торговой площадью более 150 м2, торговые центры (в случае размещения многоэтажного жилого комплекса на межмагистральных территориях)).

Небольшие торговые учреждения целесообразно размещать на нижних уровнях жилых домов, при этом ориентировать их на основные магистрали с наиболее интенсивными транспортными и пешеходными потоками. Так же возможно размещение в отдельно стоящих зданиях на территории комплекса. Наиболее предпочтительными являются продовольственные и хозяйственные магазины.

Крупные торговые объекты следует размещать либо на нижних уровнях жилых домов, либо в стилобатной части на пересечении основных транспортных и пешеходных путей, для обеспечения экономической эффективности данного учреждения. Торговый центр следует размещать, только если это обусловлено градостроительными потребностями. Помимо большой торговой площади, площади подсобных помещений, необходимо предусмотреть расчетное количество парковочных мест, хозяйственную погрузочно-разгрузочную зону и при этом не создавать дискомфорт для проживающих и полностью изолировать жилую зону (с учетом визуального и шумового комфорта) [32].