Вот, к примеру, такой, самый распространённый случай. Муж и жена в браке покупают квартиру в ипотеку. Квартира стоит, допустим, 3 млн рублей. Они вкладывают свой накопленный совместно миллион в первоначальный взнос, расплачиваясь с продавцом, остальные 2 млн рублей добавляет банк по ипотечному кредиту сроком на 15 лет. Через 5 лет прекрасной или не очень жизни пара пришла к выводу о том, что их встреча была ошибкой. Что делать с ипотекой?

В нашем случае, муж и жена выступали созаемщиками. Это значит, что у них равное положение по отношению к банку, которому абсолютно все равно, кто из них платил по кредиту в период брака или будет продолжать платить после его расторжения. Оба являются стороной по договору. Статус квартиры уже был определен еще в момент ее оформления – общая совместная собственность. Ну или по 1/2 доли в собственности за каждым. Для данного разбираемого случая особо сильной разницы нет. Очевидно лишь одно, что людям крайне необходимо договориться о дальнейшей судьбе кредита и порядке его погашения. И это очень правильно, поскольку такой конструктивный диалог оберегает от негативных последствий.

В противном случае, если каждый «встает в позу» и не вносит денег по кредиту, то банк поступает достаточно просто. Он формирует просрочку, обращается в суд, взыскивает сумму просрочки, процентов, процентов на процентов, процентов на процентов на процентов (банки это все очень любят) и обращает взыскание на заложенную квартиру. Иными словами, квартира уходит с молотка, т.е. с торгов.

Причем совсем не важно, что окромя этой квартиры супругам больше негде жить, в квартире прописаны дети, долг по ипотеке был не таким уж и большим и т.д. Все равно банк заберет квартиру и продаст ее за долги. И, как правило, по такой цене, которая в лучшем случае совпадает с размером долга по квартире, в худшем – еще и долг частично остается. Ну а если совсем повезет, то после погашения долга какая-то копейка останется и банк раскидает ее по сторонам поровну. Но на практике такое бывает крайне редко. Банку нужны деньги и он старается их получить как можно быстрее, молниеносно продавая квартиру по стоковой цене.

Прям как в одном из моих случаев из практики. Чрезмерно принципиальные ребята попались. Платили в браке ипотеку на протяжении 12 из 25 положенных лет. Выплатили уже почти половину долга. Но когда решили разойтись, договориться о дальнейших совместных платежах не смогли. Тянуть это финансовое бремя в одиночку и потом клянчить у второй стороны половину от того, что заплатил, тоже желания ни у кого не было. В квартире жить вдвоем было уже невозможно из-за конфликта. Никто из супругов не хотел искать съемное жилье и съезжать, оставив «бывшему», как они говорили, «квартиру для раскайфовок и сладкой жизни». Предупреждающие выстрелы в воздух в виде рассказов адвоката о вероятных последствиях к сознательности молодых людей не вернули. Вместо того, чтобы найти покупателя и сообща продать квартиру за ее реальную стоимость, погасив остаток по ипотеке и разделив все, что осталось, пополам, они просто перестали платить. Как ипотеку, так и коммуналку. Через год банк в судебном порядке лишил их собственности на квартиру, реализовав ее на торгах, да еще и за такую стоимость, что упрямцы остались не только на улице, но и с долгами перед банком и коммунальным службам. Вот до чего иногда доводит принципиальность и нежелание находить контакт с некогда близким человеком.

Может также сложиться и другая ситуация, когда более сознательный или финансово состоятельный супруг после расторжения брака продолжает вносить ипотечные платежи самостоятельно и за счет своих кровных. В таком случае, конечно, он не становится собственником квартиры целиком. Доля в собственности у другой стороны останется, но наряду с этим у нее появится долг перед таким супругом в размере половины от того, что он уже выплатил и от того, что выплатит в дальнейшем.

Ну, например, остался после расторжения брака долг по ипотеке 500 т.р. (ежемесячный платеж 10 т.р.), который оплачивается мужем за счет своих средств. Так вот, в течение трех лет с момента погашения им ипотеки полностью или с момента каждого внесенного им платежа он вправе обратиться в суд и взыскать с бывшей половину от того, что уже выплатил после расторжения брака (т.е. или 250 т.р. разом, или по 5 т.р. каждый месяц или половину от нескольких платежей и т.д.). Это его право обращаться в суд хоть каждый месяц или год. Лишь бы сроки исковой давности не пропускал.

В противном случае, если второй супруг не хочет становиться должником и в собственности в виде 1/2 доли в квартире тоже не заинтересован, поскольку, к примеру, переехал жить в другой город или страну, то закон предоставляет право заключить с выплачивающим долг супругом соответствующее нотариальное соглашение, по условиям которого супруг-должник отказывается от собственности в счет этих и будущих долгов по ипотеке, коммуналке и иных затрат на совместную квартиру. Иными словами, он избавляется от ненужной ему собственности в счет долгов. Разумеется, такое соглашение следует заключать с согласия второй стороны и банка, с которым был заключен договор ипотеки, предварительно проконсультировавшись с адвокатом.

Кстати, аналогичное право на возмещение половины от уплаченного после расторжения брака возникает у стороны и в том случае, если ипотечный кредит был оформлен только на одного из супругов, а второй выступал либо поручителем либо вообще не был указан в договоре, поскольку такой договор был заключен в период брака.

А вот тебе еще одна ситуация, менее распространенная. Муж заключил договор ипотеки за месяц до регистрации брака. Купил квартиру, оформил на себя право собственности. В этой квартире супруги прожили 10 лет. Разумеется, все это время они исправно платили ипотеку. Когда до погашения кредита оставалось 5 лет, а сумма задолженности изрядно уменьшилась, стороны решили разбежаться. Естественно, муж заявил, что квартира целиком принадлежит только ему, за что он получил пощечину и иск в суд о разделе совместно нажитого имущества.

В данном случае, супруге с моей помощью пришлось доказывать, что хоть кредитный договор и был заключен до регистрации брака, но выплаты по нему на протяжении 10 лет осуществлялись за счет единого семейного бюджета, что породило у жены право на денежную компенсацию в размере половины от того, что было оплачено в браке. Поскольку это была солидная для сторон денежная сумма по сравнению с изначальной стоимостью самой квартиры, а также ввиду того, что у женщины не было иного пригодного жилья, она попросила суд заменить ей денежную компенсацию на соразмерную долю в квартире.

В частности, квартира стоила 4 млн рублей. По ипотечному кредиту из 3 млн рублей выплачено в браке 2 млн рублей. Таким образом, у жены появилось право требовать с него половину от 2 млн. рублей, т.е. 1 млн рублей. Взамен 1 млн рублей женщина попросила 1/4 доли в квартире и суд.

РАЗДЕЛ КВАРТИРЫ

БЕЗ ИПОТЕКИ

Начнем с квартиры. Причем приобретенной без кредитов и ипотеки.