Шрифт:
После этого земельный участок переоценивается, его стоимость с учетом произведенных усовершенствований возрастает, что дает заемщику возможность получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный объект недвижимого имущества после введения его в эксплуатацию оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Поскольку данная сделка является стандартной, она совершается сравнительно быстро.
Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы, и очень скоро система начнет действовать. Что касается реализации программы для юридических лиц и муниципалитетов, она находится в стадии доработки.
Следует отметить, что банки с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки, в первую очередь, из-за несовершенства законодательства. Однако надежность кредитования под залог земельных участков привлекательна для банков. В отличие от других объектов недвижимого имущества земля со временем не изнашивается, и ее стоимость постоянно растет.
В настоящее время кредиты под залог земельных участков предоставляют только некоторые банки, а именно: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк «Зенит». Условия кредитования в этих банках практически одинаковы: 30 % стоимости участка нужно внести единовременно, а остальные 70 % можно выплачивать в течение 10–15 лет по ставкам 11–16 % годовых в долларах и 16–18 % годовых в рублях.
Разумеется, для реализации программы необходимо вносить поправки в законодательство. В случае развития земельной ипотеки местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики – участки с готовой инфраструктурой. Сейчас муниципалитет, осуществляя строительство на своей территории, не может получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ САДОВОДЧЕСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ
По своему правовому положению объединения садоводов, огородников и дачников (товарищество, потребительский кооператив, партнерство) являются некоммерческими организациями.
Если цель коммерческой организации заключается в извлечении прибыли в результате своей предпринимательской деятельности и ее распределении между участниками организации, то целью некоммерческой организации, как правило, является решение социальных задач.
Если некоммерческая организация занимается предпринимательской деятельностью, прибыль от нее не распределяется между ее членами, а «служит достижению целей, ради которых она была создана» (пункт 3 статья 50 ГК РФ).
Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» были определены правовое положение, порядок создания и деятельности данных организаций как юридических лиц, формирования и использования их имущества, нормы управления этими организациями, права и обязанности их членов, а также способы поддержки некоммерческих организаций органами государственной власти и местного самоуправления.
Некоммерческая организация должна иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество, нести ответственность за него, имеет право осуществлять и приобретать имущественные и неимущественные права, может быть истцом и ответчиком в суде.
Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает норм, которые бы непосредственно определяли правовой статус некоммерческих садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Однако в соответствии с Федеральным законом «О некоммерческих организациях» является допустимым, что особенности правового регулирования могут определяться другими федеральными законами.
Таким образом, садоводам, огородникам и дачникам, объединенным в товарищества, потребительские кооперативы или партнерства, при осуществлении той или иной деятельности данной организации следует руководствоваться Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан».
Основой данного закона послужила аналогия с нормами гражданского законодательства (статья 6 ГК РФ), регулирующими подобные отношения и не противоречащими их существу. Подобные схожие нормы приведены в статье 116 «Потребительский кооператив» и статье 291 «Товарищество собственников жилья» ГК РФ.
Согласно статье 1 и статье 4 Закона от 15 апреля 1998 года садоводческие (огороднические и дачные) некоммерческие объединения граждан учреждаются ими на добровольной основе для реализации своих прав на получение садовых, огородных и дачных земельных участков и их использования, а также в целях содействия членам объединения в ведении хозяйства на данных участках, в решении общих социально-экономических задач объединения.
В качестве организационной формы объединения садоводов (огородников и дачников) выступают товарищество, потребительский кооператив или партнерство. Все вышеуказанные формы объединений садоводов (огородников и дачников) являются некоммерческими организациями, однако каждая из них имеет свои особенности в организационной структуре, имущественной самостоятельности и ответственности, а также правах и обязанностях ее членов.