После крестьянской реформы 1861 г. в российских селениях появилось два типа владельцев. Прежние господа владели недвижимым имением, называемым теперь также занадельной землей, т. е. оставшейся после выделения наделов крестьянам. А остальная часть имения была отдана крестьянам. Но не бесплатно. Они должны были выкупить наделы у владельцев, а до тех пор считались временнообязанными своих господ, но в то же время владельцами земель, отведенных им по Уставной грамоте в общественную собственность.

Крестьяне Зюзинского сельского общества (села Борисоглебского и деревни Изютиной) в числе 195 ревизских душ уже в 1863 г., при господах Балашовых, получили надельную землю. Все крестьянские наделы располагались единым клином в южной половине имения, смежной с сельцом Марковом, входившим тогда в лесистую пустошь Емельяновскую. Это были земли 2-й категории: 296,5 десятины с доходом 2742 руб. 80 коп. – в них усадебной земли 113 десятин 1440 сажен, пашен и лесных дач 132 десятины 2160 сажен, пастбищ 50 десятин [647] .

Однако с выплатой крестьянами недоимок за полученную землю дело затянулось. Ни каждый в отдельности, ни все сельское общество не в состоянии были выплатить огромную сумму. И через десять лет российское правительство даровало крестьянам в ссуду 16 383 руб. 33 коп. для передачи владельцам и выкупа земли. После нотариального оформления этого акта зюзинским крестьянам в 1872 г. была выписана Данная грамота на земли, «приобретенные ими посредством выкупа от бывших владельцев титулярных советников Николая и Ивана Петровичей, вдовы коллежского асессора Александры Васильевны и детей ее Петра, Александра Александровичей Балашовых в свою общественную собственность» [648] . А 17 июля 1874 г. мировой судья Н. Рихтер в законном порядке ввел означенных крестьян «во владение выкупленною ими землею». Нотариальную выпись тогда же получил уполномоченный сельский староста Василий Яковлев Панов.

При подворной переписи селений Московского уезда, которая проводилась в 1869–1871 гг., отмечалось, что на 120 десятинах пахотной земли Зюзинского сельского общества засевали на каждую десятину: рожью – 2 четверти (всего 120 четвертей), овса – 4 четверти (240 четвертей). Грамотных в селе было 15 мужчин и 5 женщин [649] .

В то время, а также в последующие годы (в частности, в 1872 и 1873 гг.) в селе Зюзине имелись 1 трактир и 1 лавка. Их держали в своих домах зюзинские крестьяне: Федор Иванов [Журин] – трактир, а Иван Яковлев [Корнев] – овощную лавку [650] . Фамилии пишу в скобках, так как в документах они не указаны, названы только имена и полуотчества (на -ов). Отчества в нынешнем понимании (на -ич) для крестьян тогда не использовались. А по Подворной переписи 1869–1871 гг. к этим именам и полуотчествам нашлись только эти фамилии.

По земской окладной книге 1873 г. сельскому обществу села Зюзина и деревни Волхонки, состоящему из 196 ревизских душ в 71 дворах, принадлежали земли в следующем составе: усадебной – 113,6 дес., пахотной – 132, 9 дес., покосов – 50,0 дес. [651] Земли Зюзинского сельского общества были небогатые. На 1879 г. их общий доход составил 2742 руб. 80 коп. на 296,5 десятины. И все же это самая доходная земля – 9,25 руб. на каждую десятину – среди других сельских обществ с землями 2-й категории. А к этой категории относились с. Воронцово (6,73 руб.), д. Котлякова (3,29 руб.), д. Беляева (6,29 руб.), д. Деревлева (6,73 руб.), д. Чертанова (8,09 руб.), с. Коньково-Сергиевское (6,53 руб.), д. Брехова (8,09 руб.). Для сравнения добавлю, что к 3-й категории относились Бирюлево, Большое и Малое Голубино, Нижние и Верхние Теплые Станы, Красное, Уское, Покровское с Выселком и Ясенево. Здесь только в Ясеневе средний доход на десятину составлял 5,25 руб., а в остальных селениях – 3–4 руб. Самые малодоходные земли – 4-й категории – в д. Румянцевой (2,42 руб.), Аннине, Качалове и Битцах (средняя сумма на все Битцевское сельское общество – 2,74 руб.) [652] .

Зюзинским крестьянам не хватало своих общественных земель. И они стали брать их в аренду у других владельцев, в своем и в соседних селениях. Крестьяне теперь сами совершали различные земельные сделки. Многие сведения о селениях волости сохранились в книге сделок и договоров Зюзинского волостного правления, в списках владельцев и арендаторов волости, в других документах.

Так, в селе Зюзине 13 апреля 1864 г. крестьяне арендовали 22 десятины церковной земли, которая располагалась на занадельных землях Балашовых, на 10 лет за 264 руб. в год. Крестьянин Алексей Заварзин в январе 1865 г. арендовал на 4 года землю под строение у Ефима Булгакова за 6 руб. в год. Мещанин Иван Евдокимов арендовал у крестьянина Степана Льянова 35 кв. сажен под строение на 5 лет за 5 руб. в год. А мещанин Федор Косолапов арендовал в 1873 г. на 1 год землю для колки камня, которую крестьяне, в свою очередь, арендовали у господина Балашова, при этом крестьянам Ивану, Константину и Михаилу Ивановым, с которыми Косолапов заключил договор 6 ноября, он платил 100 руб. за год, а крестьянскому обществу, по договору, заключенному 10 дней спустя, – 50 руб. в год [653] .

40 домохозяев арендовали под пахоту у господ Балашовых 20 десятин на 10 лет по 10 руб. в год и у священника 20 десятин по 15 руб. в год. У Балашовых же арендовали под выгон на 10 лет 10 десятин за 75 руб. Под выгон же на 10 лет – 50 десятин за 75 руб. у крестьян деревень Хохловки, Шайдровой и села Царицына (соседних с зюзинскими земель) [654] .

Воскресный день в деревне. Игра в городки. Художник А. Земцов

Пахотные земли сельца Шаболова (5 дес. 1689 кв. саженей), близкие к селу Зюзину, по сведениям от 1870 г., зюзинские крестьяне арендовали у владелицы Шаболова Екатерины Николаевны Ржевской, по 10 руб. в год за десятину. Уже в 1865 г. Ржевская отдала в аренду всю усадьбу с строением, садом, огородом, оранжереями и грунтовым помещением шаболовскому крестьянину Василию Лаврентьеву на 5 лет по 200 руб. в год [655] .

На 1 января 1883 г., по сведениям Статистической ведомости, из 175 крестьян-собственников один только Илья Федоров Горшков окончательно выкупил свой надел [656] . Впрочем, Горшков еще 8 мая 1875 г. внес «причитающиеся с него в уплату выкупной ссуды за землю на одну душу в количестве 354 1/4 кв. сажени усадебной и полевой 1 десятина 894 1/2 кв. сажени всего наличными деньгами 84 рубля, которые записаны на приход в депозит Казенной Палаты».