Столь жесткие требования к застройщику минимизируют риски покупателя. В том числе защищают его от «двойных продаж» – продать квартиру повторно у девелопера не выйдет. Изменить контракт в одностороннем порядке он также не вправе. А вот инвестор в силах расторгнуть договор и потребовать деньги назад, если застройщик нарушит сроки.

Стопроцентной гарантии получения жилья не дает даже договор долевого участия. «Нередко проблемы возникают не по вине застройщиков, а в связи с задержками получения разрешительной документации в госорганах. Долгие согласования часто срывают сдачу объекта», – рассказывают риэлторы.

К сожалению, найти новостройку, в которой квартиры продавались бы по договору долевого участия, практически невозможно. Застройщикам он не выгоден. Поэтому они стараются оформлять отношения с клиентами как соинвестирование по вексельной схеме и с помощью предварительных договоров купли-продажи.

При вексельной схеме покупателю выдается вексель – обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данный вариант не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме – в реквизитах этой бумаги указывается лишь номинальная стоимость и срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы просто одалживаете компании деньги. По истечении указанного срока строители обязаны их вернуть. Вы, конечно, рассчитываете на квартиру и именно за нее платили деньги. Но как доказать, что вам должны жилье, а не сумму, прописанную в векселе? Скорее всего, никак.

Утешение одно: если дом не будет построен к сроку, указанному в векселе, вы сможете вернуть когда-то потраченные деньги в полном объеме, обратившись в компанию. Правда, если застройщик – банкрот, вы вряд ли получите деньги, как и часть незавершенного объекта.

Договор соинвестирования обязывает покупателя стать партнером компании по бизнесу и, как инвестору, передает ему риски. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в случаях, когда разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года. Если вам предлагают такой договор сегодня, не соглашайтесь – он не будет иметь юридической силы. Последствия заключения ничтожного контракта могут быть самыми неприятными. В одном подмосковном городе компания строила дом более четырех лет. Первые соинвесторы заключали договоры еще в 2003 году. Они полностью оплатили квартиры и рассчитывали въехать в новое жилье в 2005 году – такие сроки установил застройщик. Но ни в 2005-м и ни даже в 2008 году дом не был построен. А инвестор под угрозой расторжения договоров потребовал от дольщиков доплат, причем немалых. «Фактически нам предлагают заплатить повторно за наши квартиры», – жаловались инвесторы.

Не стоит связываться и с предварительным договором купли-продажи . «В нем указано только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Обычно прописываются технические параметры новостройки, дата заключения основного договора и обязательство покупателя внести определенную сумму за квартиру (чего нет в вексельной схеме). Стоимость квадратного метра чаще всего не фиксируется», – рассказывают юристы. Не исключено, что застройщик потребует доплаты после окончания срока договора, а в случае отказа расторгнет контракт.

Договор переуступки прав требования . В данном случае самой квартиры нет, вы приобретаете право ее требовать у застройщика или у инвестора, который купил это право на более раннем этапе строительства. В период бурного роста цен одна и та же квартира может не единожды переходить из рук в руки. С каждой новой сделкой ее стоимость увеличивается. Если первый владелец прав оформлял отношения с застройщиком в рамках договора участия в долевом строительстве, то и договор переуступки права требования будет зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Значит, права покупателя будут защищены. Если нет (первый дольщик оформлял покупку квартиры по вексельному или предварительному договору), риск лишиться и денег и квартиры значительно возрастает.

Нужный тип: хватай, а то убежит

Выбирая квартиру, инвестор, в первую очередь, ориентируется на свои материальные возможности: кто-то ограничен в средствах и может себе позволить покупку в спальном районе за $200,000–250,000, другой берет пентхаус в Остоженке стоимостью $10 млн.

Когда на рынке царит повышенный тренд и спросом пользуется любой тип жилья, покупатель, сколько бы у него ни было денег, в накладе не останется. А во время кризиса низколиквидное жилье «падает», а востребованное демонстрирует стойкий иммунитет к общей стагнации. Сегодня на рынке жилья в роли аутсайдера выступают квартиры бизнес-класса. Объясняется это просто. Покупателями такого жилья были представители высшего сегмента среднего класса: руководители отделов и подразделений в банках и инвестиционных компаниях, предприниматели и владельцы небольших предприятий, специалисты высокого класса. Они активно брали кредиты на качественное и дорогое жилье, что способствовало росту цен на него и давало девелоперам возможность больше строить. В результате к началу финансового кризиса в Москве большая часть новостроек относилась к данному сегменту. Но сокращения зарплат и увольнения больнее всего ударили именно по среднему классу: он в создавшихся условиях не может себе позволить покупку жилья такой ценовой категории (в среднем – $6,000 за м2). В начале 2009 года квартиры в домах бизнес-класса продавали с 20-процентным дисконтом, и это не предел. Квартира в престижном районе, которая в начале 2008 года стоила $7,000–8,000 за квадратный метр, в январе 2009-го уходила уже за $4,000–5,000 за «квадрат». Падение цен может достигнуть и отметки 50 % от уровня 2007–2008 годов.

Снижению спроса на объекты бизнес-класса способствовало и то, что многие из них в действительности относятся к высшему сегменту «эконома». Виной всему – отсутствие четкой классификации типов жилья в России. «Многие компании даже типовые монолитные дома на окраинах столицы относили к бизнес-классу, выставляя соответствующие цены, невзирая на отсутствие инфраструктуры, месторасположение и иные важные параметры», – говорят знакомые риелторы. Эксперты тем не менее четко отвечают на вопрос: каким должен быть дом бизнес-класса?

Во-первых – непременно кирпично-монолитным, построенным по индивидуальному проекту, с подземным паркингом, охраняемой территорией, качественными коммуникациями и отделкой лестниц, лифтов, холлов. Кроме того, обязательна свободная планировка квартир – площадь, в среднем, должна быть на 20 % больше, чем в сегменте «эконом». Во-вторых, располагаться дом бизнес-класса может только в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и благоприятными экологическими показателями; желательно наличие поблизости зеленых зон и хороших видов из окон.