Главный признак из всех перечисленных – месторасположение объекта. Можно построить очень красивый и удобный дом в неблагоприятном с экологической точки зрения и удаленном от центра районе, и он не будет относиться к сегменту бизнес-класса, так как его социальная среда не соответствует данному уровню. Впрочем, риэлторы уверены, что настоящие дома сегмента «бизнес» вполне самодостаточны и позволяют своим обитателям жить обособленно от соседей по району. С учетом этого факта наличие обычных «панелей» в непосредственной близости мешать не должно.

По подсчетам экспертов, в общем объеме московского жилья, относимого застройщиками к бизнес-классу, не более 15 % соответствует заявленной категории. Все остальное – удачная или не очень подделка. «Не все покупатели видят разницу между различными типами домов. Одно название – «бизнес-класс» – действует магически. Маркетологи строительных компаний, разумеется, этим пользуются», – рассказывают риелторы. Кстати, аналогичная ситуация складывалась на рынке элитного жилья, где качественные дома бизнес-класса позиционировались как объекты класса «люкс».

Независимо от скидок, предлагаемых продавцами «бизнеса» и посредственной «элиты», частному инвестору лучше обратить внимание на более ликвидные объекты вторичного рынка: квартиры эконом-класса в столице, расположенные близко к метро, в районах с хорошей экологией и инфраструктурой. «Первыми в рост цен включатся однокомнатные стандартные квартиры около МКАД. Это может случиться уже осенью 2009-го, так что покупать их выгоднее летом», – уверяет один из владельцев риэлторской фирмы. Можно приобрести и комнату в Москве. Здесь привлекает низкий порог входа (до $100,000) и потенциальный доход от сдачи такого жилья в аренду (около 10–15 % годовых). Покупая квартиру под цели найма, готовьтесь вложить не меньше $200,000. При этом доход от ренты вряд ли превысит 5 % годовых. Для тех, кто обладает серьезными материальными возможностями, подходит вариант покупки дорогого эксклюзивного жилья – оно практически не дешевеет, правда, и продать его гораздо сложнее.

За МКАД или дальше?

При всех неоспоримых преимуществах (высокая ликвидность, спрос, разнообразие предложений) у столичного жилья есть один существенный недостаток – цена. По данным metrinfo.ru, в январе 2009 года цена квадратного метра в Москве составляла $5,311. То есть стандартная однокомнатная квартира обходится в $200,000. Из-за этого многие инвесторы и потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на недвижимость Подмосковья.

«В Москве жить не слишком комфортно. На дорогу из дома в офис и обратно я ежедневно трачу минимум три-четыре часа; еду в выходной день в гипермаркет – опять пробки и бесконечные очереди. Цены на жилье в столице не позволяют об менять мою квартиру в старой панельной девятиэтажке на что-то более приличное, – делится своими проблемами Дмитрий, руководитель отдела в крупной производственной компании. – Если бы не работа, я с удовольствием переехал в какой-нибудь город Подмосковья, более тихий, спокойный и зеленый».

Финансовый кризис, сопутствующие ему падение зарплат и увольнения, вероятно, заставят многих москвичей сменить столичную прописку на областную. Чем не выход – продать квартиру в Москве и перебраться в пригород, а на полученную от обмена разницу спокойно пережить нестабильные времена. Как обещают экономисты, они продлятся минимум год-полтора. Те, кто все еще работает в столице, могут выбрать города, расположенные в 2–7 километров от МКАД. Инфраструктура многих из них развита почти так же хорошо, как в спальных районах столицы. Некоторым удается найти место на каком-нибудь предприятии поблизости. Это еще удобнее. Кстати, число организаций, выводящих офисы за МКАД, продолжит расти – так владельцы бизнеса снижают издержки. Населенные пункты, расположенные в 20–50 километров от МКАД, имеют свои преимущества: низкие цены на жилье, в два-три раза уступающие столичным; хорошая экология.

Было бы ошибкой считать, что в условиях стагнации рынка недвижимости квартиры в Подмосковье утратили инвестиционный потенциал. Во-первых, обеспеченность россиян жильем находится по-прежнему на очень низком уровне – европейских показателей Россия достигнет лишь к 2025 году. Правда, кризис способен отсрочить наше жилищное благополучие на гораздо больший срок. Уже сегодня известно, что экономическая ситуация выправится не раньше 2010 года, а потом России потребуется минимум год, чтобы окончательно нивелировать последствия финансового спада. Все это время не стоит ожидать от рынка недвижимости высокой активности. Девелоперы, работавшие за счет кредитов, отказываются от новых проектов. Это значит, что в ближайшем будущем на рынке жилья начнется дефицит. Во-вторых, в Подмосковье выбор квартир больше, а цены – ниже, что привлекает потенциальных покупателей на первичном и на вторичном рынке.

Источник : «Агент 002», «Инком», «Миэль»; данные на декабрь 2008 года.

Итак, неудивительно, что платежеспособный спрос тянется в область. Подмосковью это явно на пользу: в городах, граничащих со столицей, развивается инфраструктура, обновляется жилой фонд, появляются новые социальные объекты. Поскольку растет привлекательность жилья, улучшается и общий инвестиционный климат – повышаются спрос и цена, еще не достигшая потолка в большинстве областных населенных пунктов.

Однако необходимо отметить, что с точки зрения экономической эффективности в создавшихся условиях выгодными будут лишь долгосрочные вложения в недвижимость, рассчитанные минимум на два-три года. Выходить на рынок Подмосковья лучше всего летом-осенью 2009 года, когда цены достигнут «дна». Главное – не опоздать: имеющиеся объекты рано или поздно уйдут с молотка, а новых будет немного.

Рассчитывать на существенное преумножение средств, вкладывая деньги в жилье, сегодня едва ли стоит. Но использовать недвижимость в качестве инструмента для сохранения платежеспособности средств, по мнению экспертов, целесообразно. Инвестиции в подмосковное жилье «выстрелят» после кризиса, когда цены на недвижимость снова пойдут вверх.