Мы видим, что рынок загородного жилья сегодня является едва ли не самым опасным для инвестора: при высоких рисках прогнозируемая доходность крайне низка. Если хорошее знание этого сектора отсутствуют, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут приобрести ликвидный и качественный объект. Жалко денег на комиссионные? Тогда выбирайте другой объект для инвестиций.

Неоднозначен сегодня и вопрос о реализации небольших (до 30 соток) земельных участков под коттеджную застройку. Спрос в данном сегменте всегда носил сезонный характер, обостряясь в весенне-летний период. Теперь кризис задерживает покупателей. Скупать такую недвижимость сегодня могут себе позволить лишь профессиональные инвесторы, целиком и полностью уверенные в стабильности своего бизнеса: продать землю для личного пользования почти невозможно, а приобрести ликвидные земли на перспективу – надежное вложение. Лучше покупать участки в организованных коттеджных поселках на престижных направлениях, куда подведены необходимые коммуникации, а поблизости есть все инфраструктурные объекты.

Коммерческая недвижимость: в цене малые формы

В последние годы многие девелоперы, ранее занимавшиеся исключительно жильем, стали проявлять активность в сегменте коммерческой недвижимости. На этот рынок вышли СУ-155, МИАН и «Пересвет-инвест». ГК «ПИК», которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, в 2006–2007 годах также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. «Капитал-групп», Mirax Group, КРТ, «Новая Площадь», «Дон-строй» уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но в последние годы увеличили свое присутствие на этом рынке. «Деньги, вложенные в строительство жилья, достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей деньги возвращаются медленнее, зато арендные ставки растут и приносят постоянную прибыль. Многие компании придерживаются определенного баланса, имея в своем портфеле проекты разных сегментов», – рассказывал мне в 2007 году работник одной строительной компании. Когда цены на жилье одолели потолок платежеспособного спроса, коммерческая недвижимость оставалась тихой гаванью. Более того, дефицит торговых и офисных площадей обеспечивал строителям сверхприбыли. «Еще 3–4 года спрос будет превышать предложение. Поэтому я абсолютно спокоен: прибыль с каждым годом только увеличивается», – оптимистично заявлял мне летом прошлого года владелец крупного торгового центра, расположенного на окраине Москвы. Тогда спрос взлетел настолько, что застройщики начали осваивать территории за МКАД, куда из-за дороговизны и дефицита качественных площадок переехали многие крупные и средние компании.

Тенденцию роста цен на коммерческие помещения, столь радовавшую девелоперов, безжалостно задушил кризис. Причем данный сектор стал локомотивом падения. Арендаторы начали расторгать ранее заключенные договоры, а сокращение штата позволило некоторым компаниям переехать в менее просторные офисы. Под ударом оказались даже знаковые проекты: приостановили строительство башни «Россия» в деловом центре Москва-Сити, которая должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.

«Торговую и офисную недвижимость я бы не стал рассматривать в качестве объекта для инвестиций – цены на аренду падают, спрос сокращается», – говорит один из экспертов. В начале 2009 года многие объекты продавали с дисконтом более 50 %, но даже такая скидка не гарантировала реализацию. Дело в том, что нежилые помещения были сильно переоценены. При более низкой себестоимости метр офисной и торговой недвижимости зачастую стоил дороже, чем «квадрат» жилья в том же районе. А так как продавцы оперировали только большими площадями (несколько тысяч метров), то и круг покупателей был узок.

В то же время дефицит предложения небольших помещений никуда не делся и пойдет в рост: компании, которые ранее могли себе позволить арендовать свыше 200 метров, сегодня ищут бюджетные варианты. Поэтому можно присмотреться к малоформатным офисам и магазинам размером до 200 метров (так называемый street retail), расположенным в посещаемых местах. Такие объекты всегда пользуются спросом – их количество ограничено. И если сегодня спрос на них немного просел, то лишь потому, что все ждут падения цен. Сейчас самый выгодный момент для входа на рынок: такие площади можно купить с 30–35 % дисконтом. Кстати, инвесторы, вкладывающие деньги в жилье для сдачи его в аренду, напрасно недооценивают небольшие коммерческие площади: они способны давать в четыре-шесть раз большую доходность, чем квартиры. Раньше площади до 100 м2 (порог входа – до $1 млн) были редкостью, а теперь их достаточно много. Инвестор может рассчитывать на возврат вложений за 6 лет.

Существует еще один интересный вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартир на первых этажах с последующим переоформлением их под коммерческие цели. Их также можно продавать или сдавать в аренду. «У меня была квартира в спальном районе на первом этаже, за который, как это часто бывает, потенциальные покупатели требовали 20 % скидки. Хорошенько промониторив предложения о продаже подобных квартир, я пришла к выводу, что выгоднее выставить ее на рынок в качестве идеального места под бизнес. Район активно развивается, все время появляются новые кафе, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты; везде очереди. А в моем доме как раз ни одного помещения под коммерческое предприятие не отдано, – рассказывает Ольга. – Я потратила немного денег на перевод квартиры в нежилой фонд и смогла продать “офис” по очень хорошей цене. Во всяком случае, куда более привлекательной, чем мне предлагали раньше». Если бы у Ольги было второе жилье, она могла бы сдавать офис и отбила бы стоимость квартиры за 5-6лет.

Покупка любой недвижимости – дело непростое. Какой бы рынок вы ни выбрали, первичный или вторичный, сделка не будет лишена рисков. Девелоперы, особенно пострадавшие от кризиса, могут нарушить свои обязательства, а продавцы жилья на вторичном рынке вполне способны обвести покупателя вокруг пальца. Чтобы приятное событие не превратилось в трагедию, необходимо соблюдать несколько простых правил. Это убережет ваши деньги, время и нервы, а мошенникам не позволит провернуть очередную выгодную операцию.

Вторичный рынок

Готовясь к оформлению сделки по покупке недвижимости, запаситесь терпением – данный процесс отчасти напоминает подготовку к вступительным или выпускным экзаменам: надо много читать и постоянно быть начеку. Забудьте о беспечности и дотошно вникайте во все документы. Лучше привлечь на помощь юриста, причем выбирать из тех, кто специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью. Но даже обзаведясь таким полезным партнером, терять бдительность не стоит. В конце концов, деньги – ваши.

Для начала нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Проще говоря, узнать, не обременена ли она правами третьих лиц, не находится ли в залоге у банка или под арестом.

Брак – это навсегда

Таинственными «третьими лицами» чаще всего оказываются бывшие супруги тех, кто продает квартиру. Вполне распространенная ситуация: человек после развода выставляет на продажу жилье, приобретенное в браке; покупатель соглашается на сделку, предполагая, что все юридические вопросы между супругами урегулированы, а потом выясняется, что обманутый муж или жена ничего не знают о квартире и хотят получить долю от ее стоимости. Хорошо, если бывшие супруги договорятся, – тогда новому владельцу жилплощади не о чем волноваться. Но, увы, мирное урегулирование конфликта – скорее исключение, чем правило. Обычно скандал заканчивается судебным иском от обделенной стороны. В ходе разбирательств и заседаний судья, вероятнее всего, признает сделку о купле-продаже недействительной: по закону (статья 7 Семейного кодекса РФ и статья 256 ГК РФ) бывший супруг имеет право на долю в квартире; последняя была отчуждена без его разрешения и вне его интересов, а это – весомый довод для объявления сделки ничтожной. В итоге все возвращается на круги своя: покупателю отдают деньги, продавцу – жилье. Но за время «военных действий» между бывшими супругами и судебных разбирательств (иск можно подать в течение трех лет с момента заключения сделки – кто знает, какова будет динамика цен) квартира может существенно подорожать. К тому же многие покупатели (что совершенно естественно) сразу после оформления договора бросаются делать в квартире ремонт. Он тоже денег стоит, да и на стоимость метра общее состояние жилого помещения влияет порой весьма существенно. Как поступить, чтобы не оказаться не только свидетелем, участником, но и жертвой супружеско-финансового конфликта?