Во-первых, при оформлении прав на жилье каждый гражданин, состоящий в браке, обязан предоставить в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) разрешение супруга на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую одному супругу вести дела от имени и в интересах другого. Однако в России часто работает так называемый фактор несовершенства исполнения законодательства. Если проще – компетентные органы порой закрывают глаза на отсутствие таких документов, если оформление права собственности происходит через посредников (на рынке много людей, готовых за определенную плату пройти вместо вас все круги ада, с которыми связано получение нужных бумаг). Что ж, раз регистрационные органы недостаточно бдительны, выполните их работу сами. Узнайте у продавца квартиры, не состоит ли он в браке, не разводился ли недавно. Можно посмотреть паспорт, поговорить с соседями. В конце концов, обратиться в органы ЗАГС, где хранятся все записи о заключении и расторжении брака. Правда, если граждане развелись по решению суда, они могли не обращаться в ЗАГС с соответствующим заявлением. Тогда сведения в актах записи гражданского состояния не будут достоверными. Впрочем, нам нужно уточнить, регистрировался ли брак, а его дальнейшая судьба не так важна. Если выясняется, что нынешний или бывший супруг существует, требуйте его разрешение на сделку.

Продавец может заявить, что приобрел квартиру после развода. Сильный довод. Но не забывайте, что, если жилье приобретено владельцем на деньги, накопленные в период брака, супруг также имеет право на долю в нем. При наличии доказательств (их добыть не так уж сложно – все-таки крупные суммы денег с неба не падают) это признает любой суд, что опять же повлечет за собой признание сделки недействительной. Попросите продавца квартиры обратиться к бывшему супругу или супруге за письменным подтверждением отсутствия с его стороны каких бы то ни было претензий на собственность прежнего спутника жизни. Если владелец добросовестный и действительно хочет продать квартиру, он вам не откажет.

Тамара Каримова приобрела для своей дочери Яны однокомнатную квартиру в Москве. Как выяснилось позднее, продавец Наталья Семенова – владелица сети небольших ателье в Москве, купила жилье еще до развода со своим мужем Максимом. Она провела сделку в тайне от него. До поры до времени супруг не имел о ней ни малейшего представления. Но спустя полгода после продажи квартиры (там как раз закончился ремонт и шел монтаж встраиваемой техники) Максим узнал о продаже от знакомых и, наняв адвоката, обратился в суд. Он без труда доказал, что спорное жилье является частью совместно нажитого имущества, и потребовал долю. Поскольку сделка по купле-продаже недвижимости была проведена с нарушениями (отсутствовало разрешение на продажу квартиры от супруга), суд признал ее ничтожной. Принимая во внимание интересы третьих лиц – Тамары Каримовой и ее дочери Яны, судья рекомендовала супругам решить проблему между собой, не прибегая к продаже квартиры. Наталья оказалась человеком здравомыслящим и согласилась выплатить Максиму часть стоимости квартиры, раз уж без этого никак не обойтись.

Тамаре и Яне невероятно повезло: они могли бы лишиться жилья и еще долго судиться, требуя возврата денег, потраченных на неотъемлемые улучшения. Купить равноценное жилье они все равно не смогли бы: за время разбирательств квартиры в столице подорожали почти на 15 %. Еще один момент, который сыграл на руку матери с дочерью, – в договоре купли-продажи была указана действительная сумма сделки. Наталья, легко решившаяся на обман супруга, могла бы – и это, кстати, весьма распространенный ход – указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Никогда не соглашайтесь на такие маневры! Пользы они не принесут, одни проблемы. Ведь в случае признания сделки ничтожной вы не сможете потребовать назад ту часть денег, которая перешла к продавцу «в конверте».

Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.

Опасно: дети!

Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.

Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка «в никуда». Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не «советский», в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.

Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую «трешку» в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.

Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же «проснутся» органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию в квартире. За полгода Кирилл сделал в квартире капитальный ремонт, приобрел технику и мебель, начал обживаться. И через 6 месяцев поднял вопрос о выписке мальчика из квартиры. Но оказалось, что купить дом Дмитрий и Татьяна не могут. Более того, у них нет денег даже на самую скромную квартиру: на Дмитрия навалились неприятности, и он был вынужден поддерживать ослабевший бизнес. В семье начались скандалы: Татьяна чувствовала себя обманутой и беспокоилась за Юру. Проконсультировавшись с юристом, она решила доказать, что сделка по продаже квартиры, долей в которой владел ее малолетний сын, была совершена под давлением мужа, не выполнившего своих обязательств перед семьей. Права ребенка действительно были нарушены: своей доли в квартире он лишился, новую не получил, да еще и живет в съемном жилье, сильно уступающем прежним условиям. Заседания суда шли одно за другим, дело стало поворачиваться не в пользу Кирилла. В конце концов сделку признали ничтожной, так как другого способа защитить права ребенка не нашли. Дмитрий, правда, оказался порядочным человеком. Ему было неловко перед Кириллом, и он компенсировал ему затраты на ремонт квартиры, заплатил за мебель и технику. Однако Кирилл все равно потерял: во-первых, за полгода жилье в Москве подорожало на 5–7 %, и, во-вторых, за время поисков новой квартиры, которые заняли еще 3 месяца, ему пришлось жить на съемной квартире, платя по 20,000 руб. в месяц.