Совет первый: будьте реалистами

Приобретая квартиру на этапе строительства, вы не можете быть уверенными в том, что качество именно вашей квартиры будет идеальным – к сожалению, таковы реалии современного строительного рынка в России. Поэтому, если речь не идет о покупке элитного жилья, всегда оставляйте деньги на ремонт. Конечно, можно судиться с застройщиком, пытаться вернуть кровные, компенсировать затраты или вовсе отказаться от жилья. Но никто не станет отрицать, что, прождав пару лет квартиру, хочется в нее вселиться, причем как можно скорее. Так что на всякий случай будьте готовы к затратам на ремонт.

Антон Ежов приобрел трехкомнатную квартиру в Подмосковье. Денег на ремонт оставалось, что называется, в обрез, но должно было хватить. При условии, что не надо достраивать помещение своими силами. А как раз это и пришлось делать: квартира встретила Антона огромными дырами, отсутствием одной стены и вывернутым наизнанку окном. «Минимальным ремонтом не обойтись», – понял хозяин. Но он и представить себе не мог, во что обойдется устранение недостатков и строительного брака! «Уйдет почти половина стоимости квартиры», – заявил приглашенный Антоном сметчик. Антон решил защищаться и пошел к подрядчику. Но его представители, с готовностью выслушав претензии, произнесли заученную речь: «Не будет подписан акт приема-передачи, ключей не получите еще года два!» Беременная жена Антона Марина попросила не скандалить: деньги на ремонт дал ее отец, человек состоятельный. Но ведь такие понимающие и обеспеченные родственники есть не у всех. А вот уверенность в бесперспективности суда с застройщиком, напротив, характерна для большинства. И зря!

Совет второй: Пишите письма

Даже если у вас есть лишние деньги и вы планируете устранять недостатки помещения самостоятельно, все равно обратитесь к девелоперу с письмом и потребуйте ликвидировать брак в разумные сроки. Особенно это актуально для тех, кому застройщик позволил начать ремонт раньше, чем было полностью закончено оформление прав собственности. Приступая к работам, вы, возможно, обрекаете себя на многолетние судебные тяжбы. Обнаружив самый кошмарный брак и придя в суд, вы услышите вполне справедливое возражение застройщика: мол, вы сами начали ремонт раньше срока, лишив его возможности устранить недостатки и ликвидировать недоделки.

Тем, кто хочет во что бы то ни стало получить компенсацию за локальный недострой в том или ином виде, сложнее. У застройщика может оказаться очень грамотный и хитрый адвокат, который будет запугивать покупателей, обещая им самые нерадостные перспективы в виде признания договора соинвестирования недействительным. Но слушать бойкого сутягу не стоит: требовать ликвидации брака при строительстве все равно нужно. Велика вероятность, что дело и до суда-то не дойдет, потому что любой застройщик понимает – ваши шансы выиграть велики.

Итак, для начала не пренебрегайте возможностью внимательно осмотреть помещение. Это вам предложат (по крайней мере, должны предложить) во время подписания акта приема-передачи помещения. Среди прочих документов будет дефектная ведомость: в ней нужно зафиксировать все конструктивные недостатки квартиры. Если существуют некие скрытые дефекты, известные лишь застройщику или его представителю, вас обязаны о них уведомить с занесением данной информации в упомянутую ведомость. Такие недостатки должны быть устранены, причем в срок, оговоренный с девелопером и владельцем квартиры. Ни о каких двух годах и речи быть не может! Правда, сроки выполнения работ могут затянуться: многие компании берут клиентов измором, давая понять, что проще самостоятельно устранить дефекты, чем ждать у моря погоды. В этом случае разумно напомнить застройщику, что за каждый день задержки сроков строительства (к ним относится устранение брака) вам положен компенсация в размере 3 % от стоимости квартиры. Быть может, это подстегнет девелопера к действиям. Обращайтесь к нему письменно, отправляя заявление заказным письмом, или отдавая ответственному лицу лично в руки под расписку. Потом ждите 20 дней. Если придет отказ или последует молчание, обращайтесь в суд.

Совет третий: Помните о своих правах

Если строители хорошо подготовились к встрече с вами и скрыли существенные недостатки помещения, а вы подписали акт приема-передачи, не паникуйте: обнаружив брак позднее, вы все равно сможете обратиться в суд. Только обязательно фиксируйте все недоделки на бумаге в присутствии экспертов. Иначе хитрый застройщик свалит вину на вас: якобы именно вы проводили ремонт с нарушением технологии.

Совет четвертый: закон на вашей стороне

Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» способен отстоять интересы покупателей жилья. В случае приобретения некачественной квартиры он позволяет требовать безвозмездного устранения барка, соответствующего его размерам, уменьшения стоимости объекта или возмещения понесенных расходов по ликвидации недоделок. Застройщика это не устраивает? Тогда вы можете вообще отказаться от исполнения договора, то есть не принять квартиру и потребовать полного возмещения убытков. Для этого также следует отправить застройщику письмо с заявлением о нежелании принимать квартиру в существующем виде. В течение 20 дней девелопер обязан вернуть вам всю сумму, указанную в договоре, а также проценты: тем, кто покупал жилье по Закону № 214 – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день пользования денежными средствами, начиная со дня их внесения на счет застройщика. Всего – более 30 % годовых в рублях.

Совет пятый: Привлекайте экспертов

Подавая иск в суд, готовьтесь к судебной строительной экспертизе. Она докажет, что речь идет именно о браке и недоделках в вашей квартире. Брак – не просто щель в стене, а несоответствие помещения конкретным ГОСТам и СНИПам. Важно, чтобы для суда было очевидно – они возникли в процессе строительства, а не вашего ремонта.

Однако вскрыться недостатки могут не сразу. Для этого существует гарантийный срок – 5 лет для «дольщиков», 2 года – для тех, кто оформлял договор купли-продажи (статья 737 ГК РФ). По истечении названного срока можно воевать только за устранение очень серьезных недостатков. Успех ждет вас лишь в том случае, если вы докажете, что предпосылки для возникновения некого конструктивного дефекта возникли до момента передачи вам квартиры.