Таким образом, REITs похожи на взаимные фонды [13] . Так же как и взаимные фонды, для которых характерна специализация по категориям ценных бумаг (например, краткосрочные облигации, акции растущих компаний), REITs нередко специализируются на разных видах недвижимости. Например, одни занимаются многоквартирными жилыми домами, другие – офисными зданиями, третьи – гостиницами, торговыми комплексами и складами. Есть даже REITs, которые владеют тюрьмами. Если кому-то захочется получить диверсифицированный портфель, в котором представлены все виды недвижимости, ему нужно купить акции взаимного фонда, который владеет ценными бумагами различных REITs.

Хотя данные о доходности REITs в момент их появления отсутствуют, в последние годы она была близка к доходности обыкновенных акций. Обычно REITs выплачивают довольно высокие дивиденды, а их доходность в целом более стабильна, чем у других долевых ценных бумаг. К тому же движение доходности REITs не всегда совпадает с движением доходности других активов. Например, в период галопирующей инфляции недвижимость оказывается намного доходнее, чем обыкновенные акции и облигации. Благодаря этому недвижимость делает портфель более стабильным.

Но цены на недвижимость также подвержены спекулятивным потрясениям, причем самым грандиозным. В конце 1980-х в Японии цены на недвижимость начали безудержно расти. Цены на землю в Токио взлетели так, что участок под императорским дворцом стал стоить больше, чем вся недвижимость Калифорнии. Японцы даже купили по бешеным ценам «трофейную недвижимость» в Соединенных Штатах, в том числе Рокфеллеровский центр в Нью-Йорке. В то время в финансовых изданиях писали: «Такого еще никто не видел». Мы еще раз убедились, что самая опасная для инвесторов фраза звучит так: «На этот раз все по-другому».

На финансовых рынках можно быть уверенным лишь в том, что риск и доходность неразрывно связаны. Под риском я имею в виду возможность убытков. Купив годовой казначейский вексель с доходностью 3 %, вы можете не сомневаться, что именно столько и получите, поскольку 3 %-ная ставка гарантирована правительством Соединенных Штатов. Но обыкновенная акция, приобретенная в расчете на 3 %-ный дивидендный доход и прирост капитала, способна разочаровать кого угодно. Дивиденды могут сократить, а курс может понизиться. Инвестиционный риск – это вероятность того, что ожидаемый доход не будет получен, а курс ценных бумаг упадет. В общем, бесплатно ничего не дается. Чтобы заинтересовать инвесторов в покупке рискованных ценных бумаг, нужно предложить более высокую доходность. Таким образом, повышенную доходность можно получить только в том случае, если принять более высокий риск.

В таблице приведены данные о соотношении риска и доходности на рынках США за 75-летний период. Недвижимости в этой таблице нет, потому что отсутствуют сопоставимые данные за этот отрезок времени. В те периоды, информация по которым доступна, доходность недвижимости не отличалась от доходности обыкновенных акций. Самую высокую доходность демонстрируют обыкновенные акции – около 10 %. Этот показатель учитывает как дивиденды, так и прирост капитала, отражающий повышение прибыли компании и рост дивидендов. Однако высокая доходность акций связана со значительной неустойчивостью, служащей хорошим показателем риска. В некоторые годы акции теряли более четверти своей стоимости. Известны случаи, когда отрицательная доходность фиксировалась три года подряд, например в 2000–2002 гг.

На самом деле за последние 50 лет инвесторы пережили несколько серьезных спадов. В приведенной ниже таблице содержатся данные о масштабе и продолжительности спадов. Обратите внимание на то, что падение рынка в начале третьего тысячелетия оказалось самым глубоким и продолжительным за весь послевоенный период – акции потеряли 45 % стоимости. Заметьте также, что после аналогичного спада в 1973–1974 гг. рынку потребовалось пять лет для полного восстановления. Сегодняшние инвесторы хорошо помнят, как выглядит риск вложений в акции и как спад может выпотрошить их портфели. В жизни есть вещи, с которыми приходится мириться, – дорожные пробки, интернетовская реклама и визиты родственников. Если вы вкладываете деньги в акции, приходится время от времени терпеть медвежий рынок.

К счастью, рынок акций большей частью все-таки растет. Взяв показатели доходности рынка за пяти- и десятилетние периоды, мы видим движение вверх – даже в десятилетие, завершающееся 2002 г. В большинстве десятилетних периодов акции демонстрируют более высокую доходность, чем облигации (хотя облигации были более доходными в десятилетие, завершившееся в 2002 г.). Тем не менее, если вам нравится более высокая доходность рынка акций, приготовьтесь к тому, что время от времени вам придется терпеть значительные убытки.

Среднегодовая доходность долгосрочных высококачественных облигаций составляет 6 %. Разброс доходностей облигаций намного уже, чем у акций, а вероятность убытков намного меньше. Но были годы, когда и на рынке облигаций инвесторы теряли деньги, потому что падение цен на облигации не перекрывалось гарантированными процентными платежами. Так, в начале 1980-х портфель казначейских облигаций США потерял 10 %. Впрочем, убытки по облигациям ничтожны по сравнению с тем, что приходится терпеть держателям акций.