Заказчик (застройщик) может выполнять эти функции самостоятельно (если он соответствует предъявляемым законом требованиям) либо привлечь для их выполнения инженера (технического заказчика) (п. 22 ст. 1 ГрК).

Строительство ОКС осуществляется в соответствии с технической документацией, которая разрабатывается на основании задания заказчика (застройщика), иных исходных данных и результатов инженерных изысканий.

Выполнение инженерных изысканий и разработка технической документации для строительства (архитектурно-строительное проектирование) осуществляется привлекаемой заказчиком (застройщиком) или техническим заказчиком проектной организацией (ст. 47, ст. 48 ГрК).

К функциям проектной организации относится также осуществление авторского надзора за строительством.

Подрядчик (генподрядчик), привлеченный заказчиком (застройщиком) или техническим заказчиком для выполнения собственно строительных работ, является лицом, осуществляющим строительство. К его функциям относится организация строительства и выполнение работ в соответствии с требованиями проектной документации и технических регламентов, соблюдение техники безопасности при производстве работ, осуществление строительного контроля, формирование исполнительной документации, сдача завершенного строительством объекта заказчику (застройщику) или техническому заказчику (ст. 52 ГрК).

Для заключения договора стороны должны в предусмотренной законом форме достигнуть соглашения по всем его существенным условиям. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным [64] .

Предмет договора подряда определяется указанием на работы, которые подрядчик должен выполнить по заданию заказчика, и результат этих работ, который подрядчик должен сдать заказчику (п. 1 ст. 702 ГК).

Предмет договора подряда на выполнение ПИР определяется заданием на проектирование (п. 1 ст. 759 ГК), а предмет договора строительного подряда – технической документацией [65] , которая устанавливает объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования (п. 1 ст. 743 ГК).

Договором на выполнение ПИР может быть предусмотрено, что задание на выполнение работ по поручению заказчика подготавливает подрядчик. В этом случае задание становится обязательным для сторон, а предмет договора – согласованным с момента утверждения задания заказчиком (п. 2 ст. 759 ГК). При этом стороны могут договориться о том, что услуги подрядчика по подготовке задания на проектирование оплачиваются заказчиком отдельно от работ по разработке проектной документации или выполнению инженерных изысканий.

Договором строительного подряда также может быть предусмотрено, что техническая документация для строительства разрабатывается подрядчиком (п. 2 ст. 743 ГК). Если речь идет о разработке проектной документации, то в части ее разработки условие договора о предмете будет согласовано с момента утверждения заказчиком задания на проектирование (п. 2 ст. 759 ГК), а в части выполнения строительных работ – с момента утверждения заказчиком проектной документации (абз. 3 п. 1 ст. 760 ГК, ч. 15 ст. 48 ГрК).

Нередко заказчики выдают подрядчику проектную документацию, а рабочая документация разрабатывается уже подрядчиком и подлежит утверждению заказчиком в производство работ. В такой ситуации договор строительного подряда должен признаваться заключенным, несмотря на отсутствие рабочей документации в момент его подписания, поскольку проектная документация позволяет с достаточной степенью определенности установить, какие работы должен выполнить подрядчик, и какой объект сдать заказчику в качестве результата этих работ.

Строительство отдельных объектов (например, индивидуальных жилых или садовых домов) может осуществляться без проектной документации (ч. 3 ст. 48 ГрК). В этой связи отсутствие проектной документации само по себе не является основанием для признания договора подряда на строительство таких объектов незаключенным. Если стороны описали работы и их результат так, что становится ясно, о чем они договорились (в том числе путем указания размеров и иных характеристик постройки, используемого материала, приложения чертежей, спецификаций, схем и т. п.), то договор должен признаваться заключенным [66] .