Шрифт:
Таким образом, с 1 сентября 2006 года органы Государственной регистрации выполняют функции по переоформлению прав на земельные участки целевого назначения, установлению оборотоспособности земельных участков, в отношении которых граждане просят оформить право собственности.
Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.
Разумеется, в результате таких нововведений неизбежно возникнут вопросы, например, может ли быть переоформлено право собственности на те участки, в документах на которые значится иное целевое назначение. Наличие вопросов, не оговоренных в нормах федерального законодательства, указывает на то, что принятые положения о переоформлении прав граждан на земельные участки не являются исчерпывающими, что приведет к спорам и неоднозначным толкованиям.
Покупка земельных участков всегда считалась одним из наиболее выгодных вложений денег. Земля не может сгореть, пропасть, ее нельзя разрушить и угнать. Однако, несмотря на видимые преимущества, в настоящее время о земельной ипотеке в России говорить не приходится. Причина заключается в том, что объектом земельной ипотеки могут быть лишь частные земли. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, а также государственных и муниципальных земель, они не могут выступать в качестве предмета залога.
По мнению экспертов, в настоящее время в частную собственность оформлено не более 20 % земли, что не может способствовать развитию земельной ипотеки.
В переводе с греческого ипотека означает «залог», «заклад». Под термином «ипотека» понимается кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Недвижимое имущество: здания, сооружения, постройки – иными словами, все, что связано с фундаментом и с землей. А что может быть более «недвижимым», чем сама земля?
Разумеется, не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Согласно действующему законодательству в залог не могут быть переданы:
– земельные участки, принадлежащие другим физическим или юридическим лицам на правах собственности;
– земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки;
– участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
– части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.
Помимо этого, процесс развития рынка осложняется проблематичностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства. При этом оформление прав собственности на землю требует большого количества времени и немалых материальных затрат.
Законодательная база разработана лишь для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая же часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств, рефинансированием кредитных организаций и обращением ценных бумаг, не отрегулирована должным образом.
Однако земельная ипотека все же развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. Согласно этой программе предусматриваются:
– формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;
– выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;
– привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;
– формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.
Для развития ипотеки под залог земельных участков создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже действующее и разрабатывающее стандарты по земельной ипотеке для физических и юридических лиц, а также для муниципалитетов.
Стандарты разрабатываются под руководством Министерства экономического развития и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. Создание стандартов земельной ипотеки дает возможность рассматривать землю как объект залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал.
По мнению экспертов, кредитование под залог земельных участков по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Имеется в виду следующая схема кредитования. Заемщик (частное лицо, юридическое лицо или муниципалитет) получает кредит под залог земельного участка и на полученные кредитные средства начинает обустройство земли (подведение коммуникаций и коллекторов).