Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Закон определяет несколько видов нарушений. Разрушение или повреждение жилого помещения может иметь место при производстве неразрешенной перепланировки, например излюбленная многими вырубка вентиляционной трубы. В моей практике был случай, когда психически не здоровая женщина была застигнута соседями по коммунальной квартире во время распиливания газовой трубы. Такие нарушения могут быть поводом для выселения нанимателя, так как относятся к видам повреждения жилого помещения.

Лишить собственника жилого помещения можно, если его бесхозяйственное отношение приводит к разрушению жилого помещения. На практике ст. 293 ГК применяется к собственнику части строения, не поддерживающему в надлежащем техническом состоянии общие конструктивные части дома (крышу, фундамент), что приводит к разрушению не только его части дома, но и соседской.

Пострадавшим соседям бесхозяйственного собственника жилого помещения следует представить в суд строительно-техническое заключение эксперта о размере расходов, необходимых для приведения дома в надлежащее состояние. Эту сумму орган местного самоуправления должен будет возместить соседям после продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего бесхозяйственному собственнику.

Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, может выражаться не только в несоблюдении правил тишины с 23.00 до 7.00 часов. Права и законные интересы могут быть нарушены любыми другими способами, но главное, чтобы такие нарушения были отражены милицией в протоколах вызовов. Несмотря на то что по смыслу этого требования нарушенными могут быть только права соседей по одному жилому помещению, т. е. по коммунальной квартире, это положение применимо и к бывшим членам семьи, которые по существу являются соседями для нанимателя, и к соседям, проживающим в других квартирах, и к участникам общей долевой собственности. Под систематическим нарушением собственником прав и законных интересов соседей суд принимает также случаи, когда собственник постоянно заливает нижерасположенные квартиры, при этом не устраняет причину заливов и не возмещает соседям причиненный ущерб. При такой ситуации пострадавшие от залива соседи также вправе претендовать на возмещение ущерба из денег, вырученных от продажи жилого помещения собственника с публичных торгов.

Жилое помещение предназначено для проживания. Если наниматель или собственник организует в нем цех по производству швейной продукции, то он может быть выселен по тому основанию, что использовал жилое помещение не по назначению. Нельзя признать жилое помещение используемым не по назначению, если наниматель сдает его без разрешения наймодателя в поднаем, поскольку жилое помещение будет также использоваться для проживания, но только другими лицами.

В ЖК РСФСР содержалась ст. 98, похожая на рассматриваемую нами ст. 91 ЖК, но в ней было столько абсурдного, что выселить нарушителя порядка на ее основании было практически невозможно. Не каждый суд мог похвастаться вступившим в законную силу решением о выселении систематического нарушителя.

Так, в ст. 98 ЖК РСФСР имелась формулировка: «а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными». Кто должен предупреждать и воздействовать, было не понятно. В постсоветских условиях приходилось обращаться за «общественным воздействием» даже к совету ветеранов, на ум больше ничего не приходило. Мне известен случай, когда Верховный Суд РФ вернул дело на новое рассмотрение и указал, что суд первой инстанции при рассмотрении дела не предупредил ответчика о том, что он за свое поведение может быть выселен без предоставления другого жилья.

Теперь же все ясно и понятно. Несмотря на то что правом на обращение в суд с иском о выселении по основаниям ст. 91 ЖК обладает любой заинтересованный гражданин, только наймодателю предоставлено право предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Руководствуясь этим положением, заинтересованное в обращении в суд лицо должно ходатайствовать перед наймодателем о таком предупреждении. У заинтересованного лица или наймодателя должны иметься сведения о получении нарушителем порядка такого предупреждения. Это может быть уведомление о получении телеграммы с текстом предупреждения (отправленный текст телеграммы необходимо заверить на телеграфе) или подпись нарушителя на копии предупреждения.

Если с иском о выселении нанимателя вправе обратиться наймодатель или любое заинтересованное лицо, то правом на обращение в суд с иском о выселении собственника обладает только орган местного самоуправления (администрация населенного пункта, района в городе).

До обращения в суд с иском о выселении нанимателя или собственника по рассматриваемым нами основаниям заявителю необходимо собрать как можно больше доказательств, свидетельствующих о нарушениях, которые допускались ответчиком.

Если требование о выселении связано с разрушением или порчей жилого помещения – акты жилищно-эксплуатационной организации, пожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и т. п., свидетельствующие не только о том, что ответчик допускает какие-то нарушения, а что именно он портит и разрушает жилое помещение.

Если истец мотивирует свое требование выселить ответчика тем, что тот систематически нарушает права и законные интересы соседей, ему необходимо представить документы, свидетельствующие о систематичности нарушений, т. е. совершении их регулярно без длительных перерывов. При этом такие нарушения имеют место не на улице, а в жилом помещении, из которого истец требует выселить ответчика.

Выселению по ст. 91 ЖК подлежат только виновные лица, невиновные члены семьи нарушителя выселены не будут.