Законом о введении ЖК было разделено применение старого и нового Жилищных кодексов к правоотношениям, возникающим в связи с выселением из служебного жилья и общежитий в зависимости от времени вселения в указанное специализированное жилье.

ЖК РСФСР более лояльно относился к лицам, проживающим в общежитиях и служебных квартирах. Их труднее было выселить. Лица, которые вселились в общежития и служебные квартиры до 1 марта 2005 г. и при ЖК могут пользоваться существовавшими ранее льготами, если только они относятся к лицам, перечисленным в п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК, т. е. не являются нанимателями, собственниками, членами семей собственников или нанимателей жилых помещений. При этом такие жилые помещения необязательно должны находиться в тех же населенных пунктах, где граждане трудятся и живут в специализированном жилом фонде. Они могут быть неблагоустроенными и не отвечать другим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Кого же следует в данном случае подразумевать под членами семьи собственника или нанимателя? Как уже говорилось, но в другом ракурсе, в главе о выселении собственником нанимателя, члены семьи – это не только супруг, дети, родители и, в исключительных случаях, другие родственники. Члены семьи, в рамках ЖК, должны еще совместно проживать с таким нанимателем или собственником, причем необязательно в жилом помещении собственника или нанимателя. По смыслу этой статьи, если член семьи работника проживает в общежитии (служебной квартире) и имеет другое жилье в собственности или по договору социального найма, то наймодатель специализированного жилья вправе выселить как этого члена семьи, так и своего бывшего работника.

В данной главе мы поговорим о выселении в связи с прекращением договоров найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии.

Расторжение договора найма жилого помещения в специализированном жилом фонде возможно по основаниям ст. 83 ЖК, о применении которой смотрите в гл. 12, 15.

Прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии допускается только в случае прекращения трудовых отношений. Из этого следует, что выселение по иным мотивам не соответствует закону. В частности, нередко в период работы граждане приобретают в собственность жилье или приобретают право пользования другим жилым помещением, в том числе и в том же населенном пункте, где находится общежитие, но продолжают пользоваться общежитием. Этот факт не является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии или служебного жилого помещения, если гражданин продолжает работать на предприятии, предоставившем специализированное жилье.

Нельзя прекратить договор найма в части выселения только бывшего члена семьи работника, не прекратившего трудовые отношения с предприятием. Если работник прекратил трудовые отношения с предприятием, прекращается и договор найма с выселением как нанимателя общежития, служебного жилья, так и членов его семьи, в том числе бывших членов семьи. Без прекращения договора найма с работником предприятия бывший член семьи нанимателя служебного жилья или жилого помещения в общежитии может быть выселен по иску собственника общежития, служебного жилья или по иску нанимателя такого жилья о расторжении договора найма по основаниям ст. 90 ЖК (см. гл. 14).

Одним из доводов лиц, выселяемых из общежития, против освобождения жилья может быть несоответствие дома статусу общежития.

По ЖК (ч. 2 и 3 ст. 94) под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

По опыту могу сказать, что в правоустанавливающих документах на существующие общежития часто имеется масса нарушений: например, собственник общежития может оказаться вовсе не собственником, переоборудование общежития может быть произведено с нарушениями и государственной санитарной службой не выдан санитарный паспорт на это общежитие и т. п.

В связи с этим Пленум Верховного Суда РФ рекомендовал судам общей юрисдикции при разрешении споров о выселении из общежития проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком; находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеется ли штат для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Лица, к которым по указанным выше основаниям применим ЖК РСФСР, обладают не только льготами, установленными ст. 108 ЖК РСФСР, они не могут быть выселены из общежития или служебного жилого помещения, если уволились с предприятия, предоставившего общежитие хотя и по собственному желанию, но по уважительным причинам.

Суд признает уважительными такие причины, как: болезнь, препятствующая продолжению работы или проживанию в данной местности (согласно медицинскому заключению, вынесенному в установленном порядке); необходимость ухода за больными членами семьи (при наличии медицинского заключения) или инвалидами I группы; зачисление в высшее, среднее специальное или иное учебное заведение, в аспирантуру или клиническую ординатуру; нарушение администрацией предприятия трудового договора, невыплата или задержка заработной платы.

В судебной практике при применении ст. 108 ЖК РСФСР обсуждался вопрос о том, кто относится к одиноким лицам, проживающим вместе с несовершеннолетними детьми. В результате Верховный Суд РФ для единообразного применения закона рекомендовал к таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших впоследствии семьи, относить, в частности, разведенного супруга, оставшегося проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевшего супруга, усыновителя, опекуна (попечителя).

В ЖК уже нет льготы для одиноких лиц, проживающих в общежитии или служебном помещении вместе с несовершеннолетними детьми, зато есть недостаточно обоснованная льгота для членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии.