В случае, если закладная аннулировалась, в новой закладной рекомендуется дополнительно вводить графу «Остаток ссудной задолженности на момент составления настоящей закладной», в которой указывается остаток суммы займа (кредита) на дату составления новой закладной. При составлении первой закладной данная графа не указывается.

Указание размера процентов, которые прописываются в соответствии с договором, из которого возникло денежное обязательство, на практике проблем не вызывает. Возникают вопросы, как указывать и указывать ли вообще проценты в том случае, когда они меняются в процессе жизни денежного обязательства. Например, кредит был предоставлен на строительство жилого дома под ставку 15% годовых, а по окончании строительства и регистрации права собственности процентная ставка уменьшается до 11% годовых. АИЖК рекомендует в данном случае в обязательном порядке указывать не только первую и последующие процентные ставки, если их изменение определено кредитным договором, но и период, в течение которого действует каждая из процентных ставок. Это позволит автоматически осуществлять переход должника на новую процентную ставку без заключения каких-либо соглашений об изменении денежного обязательства. В противном случае необходимо будет не только вносить поправки в кредитный договор или иное денежное обязательство, но и закладную, что влечет за собой обращение в орган государственной регистрации для внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРП;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Указание срока уплаты суммы обязательства является существенным условием закладной, который позволяет каждому владельцу закладной, приобретающему по ней права, определить период времени, в течение которого владелец закладной будет получать от должника платежи по приобретенной закладной.

Не менее важным является указание сроков уплаты периодических платежей и размера каждого из них, если платежи в счет погашения долга осуществляются частями.

Присутствие в закладной указанных сведений позволяет не только любому владельцу закладной просчитать период и размер полученного дохода, но и любому инвестору, приобретающему ипотечные ценные бумаги, в ипотечном покрытии которых находятся закладные, понять потоки платежей и получаемую доходность.

В то же время, учитывая, что срок ипотечного кредита или займа или иного денежного обязательства, как правило, длительный – до 20—30 лет, то законодатель предусмотрел возможность указания в закладной условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга). Такими условиями могут быть как график платежей, рассчитываемый на момент выдачи кредита, так и иное описание возможности определить размер, срок и периодичность платежей.

Практика применения закладной в России показала, что составление и приобщение к закладной графика расчета платежей является нецелесообразным и неэффективным. Дело в том, что по мере исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов должник может вносить суммы в размере большем, чем это предусмотрено графиком платежей. При такой ситуации в случае продажи закладной новому владельцу остаток неисполненных обязательств не будет соответствовать указанному в графике платежей, что потребует внесения изменений в закладную и, соответственно, регистрации изменений в ЕГРП, что отрицательно скажется на оборачиваемости закладной как ценной бумаги.

Для того, чтобы исключить подобные ситуации, в кредитном договоре или договоре займа и типовой форме закладной, утвержденной АИЖК для рефинансирования, в качестве такого условия указывается формула расчета ежемесячного платежа, которая позволяет в каждый момент времени определить ежемесячный платеж по закладной и его размер. Предлагаемая АИЖК формула рассчитана на равные аннуитетные ежемесячные платежи как наиболее востребованные на российском рынке. Однако кредиторами (займодавцами) может применяться и иной порядок возврата суммы денежного обязательства, например, платежи с растущим аннуитетом. Естественно, что для такого платежа в закладной будет указываться и соответствующая формула расчета.

Несмотря на очевидное указание в законе возможности внесения в закладную условий, позволяющих определять сроки уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, на практике возникают случаи приостановки регистрации сделки и выдачи закладной первоначальному залогодержателю, если к закладной не приложен информационный расчет с графиком платежей либо в самой закладной точно не указаны такие платежи. Представляется, что подобные требования со стороны отдельных регистраторов вызывают сомнения в их правомерности.

Данное обстоятельство стало возможным из-за отсутствия четкой и ясной формулировки в законе, действительно позволяющей двоякое толкование статьи, а также из-за отсутствия правоприменительной практики и разъяснений соответствующих органов. Для снятия указанных разночтений необходимо внести поправки в Закон об ипотеке либо в подзаконные акты;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание местонахождения такого имущества.

Внесение в закладную сведений об описании имущества, на которое установлена ипотека, и правильное указание его местонахождения является не менее важными, чем сведения о размере и сроке денежного обязательства.

В случае неисполнения должником обязательств по закладной по погашению денежного обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, указанный в закладной. Несовпадение описания предмета ипотеки с данными в закладной, а также неправильное указание адреса нахождения предмета ипотеки может послужить для суда основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

На практике при внесении указанных сведений возникают трудности в установлении достаточности данных, позволяющих идентифицировать предмет ипотеки. Поскольку закон не определяет перечень таких сведений, вопрос решается по согласованию с кредитором и впоследствии оценивается судом в случае судебного спора. В то же время каждый кредитор может минимизировать свои риски, потребовав включения в закладную тех сведений, которые, по его мнению, являются достаточными для последующей идентификации предмета залога.