В типовой форме закладной АИЖК принято указывать площадь предмета ипотеки, количество комнат, если их несколько, этажность дома, кадастровый или условный номер данного объекта. Применительно к земельному участку дополнительно указываются вид разрешенного использования и категория земель. Если в ипотеку передается право аренды земли, то дополнительно указывается арендодатель и арендатор, дата и номер государственной регистрации договора аренды земли.

При внесении сведений о предмете ипотеки необходимо учитывать, что сведения должны вноситься отдельно по каждому предмету, если в ипотеку передано несколько объектов;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.

Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, определяется соглашением сторон и должна указываться в закладной. В то же время, если ипотека возникает в силу закона, то законодатель предусмотрел обязательность привлечения независимого оценщика для определения денежной оценки предмета ипотеки.

На практике возникает вопрос – какие сведения об оценщике должны вносится в закладную? Учитывая, что объективность оценки влияет на кредитный риск залогодержателя, который вправе предъявить требования к оценщику в случае необоснованного завышения оценки предмета ипотеки, АИЖК рекомендует указывать в закладной наименование оценщика, дату проведения оценки и номер отчета об оценке. Указание подобных сведений полностью оправдало себя при использовании закладной.

Однако требования законодателя о привлечении независимого оценщика только при ипотеке в силу закона создает определенные трудности для тех эмитентов ипотечных ценных бумаг, которые обладают закладными, ипотека по которым возникла в силу договора, не требующего привлечения независимого оценщика.

Дело в том, что согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечное покрытие могут составлять только те закладные, по которым имеется оценка предмета ипотеки, проведенная независимым оценщиком. Таким образом, закладные, по которым не привлекался независимый оценщик, не могут составлять ипотечное покрытие, что обязательно должны учитывать кредиторы, планирующие участвовать в выпуске ипотечных ценных бумаг;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия этого права.

Внесение в закладную сведений о наименовании права осуществляется только в случае, когда ипотека возникает в силу договора и составитель закладной уже обладает правом собственности на предмет ипотеки.

В том случае, если ипотека возникает в силу закона, данные сведения вносятся органом государственной регистрации. Об этом прямо указано в п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке: «В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона».

Более подробно порядок внесения указанных сведений регламентирован Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15 июня 2006 № 213 (далее по тексту – Инструкция), о чем более подробно будет рассказано ниже;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Включение в закладную сведений о наличии иных обременений направлено, в первую очередь, на защиту прав кредитора – залогодержателя и последующих владельцев закладной, которые должны понимать риски, могущие возникнуть при обладании данной ценной бумагой.

Отсутствие каких-либо разъяснений по этому поводу приводит на практике к разному пониманию, какая информация должна вноситься в данном случае: любая, когда, например, в предмете ипотеки – жилом помещении – еще проживают лица, не являющиеся собственниками, или только информация, которая требует проведения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП. По нашему мнению в данном случае должна указываться информация о правах, которые подлежат государственной регистрации с внесением сведений в ЕГРП, а также права третьих лиц на пользование жилым помещением. В данном случае представляется целесообразным провести аналогию с положениями абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, – также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

Каждый документ, составляемый любым лицом, приобретает юридическую силу, когда на нем есть все необходимые атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к закладной. Закладная должна быть подписана залогодателем, а если он не является заемщиком по кредитному договору или иному денежному обязательству, – также и должником.

Представляется правильным, что закладная будет не просто иметь подпись составителей закладной, а будут указаны фамилия, имя и отчество подписывающих закладную и дата подписания. Последнее является необходимым с точки зрения осуществления контроля за временем совершения сделки приобретения предмета ипотеки и составления закладной, когда у залогодателя и должника появляется такое право. Неоднократно в практике рефинансирования закладных встречались случаи, когда на закладной была указана дата ее составления еще до того, как была совершена сама сделка по приобретению имущества. Подобные ошибки являются недопустимыми, поскольку право на составление закладной возникает у залогодателя только после получения возможности распоряжаться приобретенным имуществом (исключением является ипотека в силу закона, когда закладная составляется до регистрации права собственности. Однако и в этом случае будущий залогодатель не может составить закладную до подписания договора приобретения недвижимости);