вносить в закладную сведения, предусмотренные Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записей подписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию (сведения о государственной регистрации права, о государственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю);

в графах (разделах), не предусмотренных действующим законодательством для заполнения государственным регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договора купли-продажи, о времени государственной регистрации);

нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельца закладной);

на сшивке закладной указывать: «закладная составлена на ___ листах». Указанная надпись скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию. [122]

Данные сведения рекомендовано вносить при осуществлении государственной регистрации закладной.

Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности, а именно:

1) закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;

2) при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;

3) Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений возможность изменять условия закладной;

4) статья 18 Закона об ипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. [123]

Правительство РФ планирует к 2010 году выйти на ежегодный объем кредитования в размере 415 млрд рублей и объемы строительства в размере 80 млн кв. м. жилья в год в соответствии с целевым ориентиром Национального проекта. Для этого в каждом субъекте Российской Федерации должно выдаваться порядка 50 кредитов в день. В январе 2006 г. было издано распоряжение Правительства РФ, утверждающее новую редакцию Федеральной целевой программы «Жилище» до 2010 г. Эта программа является основным инструментом для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Программа предусматривает увеличение к 2010 г. общего объема федерального финансирования данных мероприятий до 239 млрд руб.

Основными факторами, определяющими интенсивность развития ипотечного кредитования, являются уровень доходов населения, стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемы жилищного строительства, развитость банковской и финансовой инфраструктуры, активность региональных органов власти.

Основные законодательные условия для развития ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается, в первую очередь, рядом нерешенных проблем в области практической организации и деятельности институтов, обеспечивающих инфраструктуру для ипотечного жилищного кредитования.

Прежде всего, необходимо осуществить комплексную работу, направленную на снижение ставки ипотечного кредитования, увеличение срока кредитования, снижение первоначального взноса и пр. В исследовании приведена разработанная общая схема взаимодействия участников ипотечного рынка в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Правительство давно собиралось запустить систему рефинансирования ипотечных кредитов в России, но принятый в 2003 г. закон об облигациях с ипотечным обеспечением плохо соотносился с российской реальностью, а необходимые подзаконные акты не принимались. Ситуация изменилась только летом 2006 г., когда Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, президент их одобрил, а ФСФР выпустила все нужные постановления.

До первого выпуска классических ценных бумаг были осуществлены свыше двух десятков выпусков корпоративных ценных бумаг крупных игроков на ипотечном рынке, но по сути эти бумаги ипотечными не являлись, поскольку представляли корпоративные облигации, обеспеченные активами эмитента. Выпуск таких бумаг можно назвать способом финансирования, но не способом рефинансирования, поскольку при этом передачи ипотечных кредитов с баланса эмитента не происходит.

Если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности проведения секьюритизации ипотечных активов в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются).

2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи» (through sale): продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю (например, SPV) должны быть необратимыми.

3. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной.

4. Покупатель (например, SPV) должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизируемых активов в судебном порядке.