проблемы, связанные с отсутствием стабильного жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

высокая стоимость банковских ссуд при низкой платежеспособности населения;

высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Жилищные отношения – это часть социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами, имеющая форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате чего происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности на жилье. [134]

Согласно Жилищному кодексу РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям Жилищный кодекс относит:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартиру, часть квартиры;

3) комнату.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,

которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. [135]

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. [136]

Рынок жилья является одним из важнейших структурных компонентов рыночной системы и органически связан с другими сегментами рынка.

Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

На решении жилищной проблемы в Российской Федерации сказывается несовершенство существующей законодательной базы. Поэтому, по мнению автора, важной задачей со стороны законодательства является доработка действующего законодательства в соответствиями с потребностями практики.

В частности, в бюджетном и налоговом законодательстве нужно:

предусмотреть освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших его с использованием ипотечных кредитов, до истечения сроков возврата всей суммы кредита;

установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры резервного фонда, обеспеченного залогом недвижимости.

В законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование, требуется предусмотреть:

разработку и внедрение проектов долгосрочных целевых жилищных накопительных схем;

подготовку стандартов и процедур, связанных с долгосрочным кредитованием для банков;

разработку методики оценки залогового имущества при обеспечении обязательств незавершенным строительством;

механизм выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество, особенно при наличии в составе семьи несовершеннолетних и пенсионеров.

В законодательство, регулирующее страховую деятельность требуется:

внедрить механизм обязательного страхования залогодателем при заключении договора ипотеки имущества, на которое установлена ипотека; жизни трудоспособных членов семьи, со страховой суммой не менее размера получаемого ими дохода за период действия договора ипотеки;

рассмотреть способы страховой защиты и создания внебюджетных финансовых резервов, достаточных для покрытия ущербов, нанесенных интересам любой из сторон, путем аккумуляции и инвестирования средств страховых взносов.

В законодательстве о банковской деятельности требуется:

снизить нормы обязательного резерва кредитной организации, депонированного в Центральном банке Российской Федерации, для определенного вида вклада (например, жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку начисляемого на данные счета процента и ускорить возможность накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика.