Таким образом, можно сделать следующий вывод: ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в настоящее время декларируется всеми уровнями государственной власти в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики в России.

Анализ практики показывает, что в последние годы значительно выросло число правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования, которые не только внесли кардинальные изменения в институт ипотеки, но и одновременно с этим привели к возрастанию в судах количества гражданских дел. Данная ситуация обусловлена наличием пробелов и противоречий в правовом регулировании отдельных вопросов в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью. Наряду с этим в последнее время издано большое количество научных публикаций и комментариев, в которых излагаются различные точки зрения по проблемам института залога недвижимости. Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института ипотеки в правовом механизме регулирования гражданского оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также определяют актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Одним из наиболее сложных институтов является ипотека права аренды объектов недвижимого имущества, правовое регулирование которого сегодня нельзя назвать полным и достаточным.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил, установленных ГК РФ, Законом об ипотеке (ст. 8). Стороны исследуемых видов отношений обязаны указать основные условия, предусматривающие вид залога, включая предмет, размер залога, его оценку, сроки и другие условия, вытекающие из особенностей данного вида отношений, либо иные условия, включенные по предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).

В настоящее время обеспечение кредита под залог недвижимости может быть оформлено тремя видами договоров:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, с участием помимо залогодателя (должника по основному договору) и залогодержателя (кредитора), третьей стороны – продавца недвижимого имущества. В таком виде договора все заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно должны фиксировать и регистрировать переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором о приобретении жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Что касается договора ипотеки жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, то такие отношения возникают в силу закона. При этом будем исходить из того, что:

ипотека, возникающая вследствие продажи недвижимости в кредит, согласно п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке, считается возникшей в пользу третьих лиц с момента ее регистрации. Данное толкование п. 2 ст. 1 и п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке в полной мере отвечает интересам всех участников оборота недвижимости;

согласно п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества действия регистраторов предполагаются ex officio (по собственному почину), что не соответствует положениям п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, которые устанавливают исчерпывающий перечень инициаторов процедуры регистрации прав (сделок). Закон о регистрации устанавливает необязательность подачи отдельного заявления о регистрации законной ипотеки в указанных в п. 29 Инструкции случаях для осуществления регистрации такой ипотеки. Наряду с этим в работе отмечается, что п. 29 Инструкции не соответствует п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому передача недвижимости может состояться и после регистрации соответствующего договора. В этом случае регистратор будет вынужден, согласно Инструкции, зарегистрировать несуществующую ипотеку, что противоречит общему смыслу ст. 131 ГК РФ и Закона о регистрации.

В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. Ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:

по объекту кредитования;

по залогу (только недвижимое имущество);

по длительности сроков кредитования;

по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

по возникновению отношений долгосрочного инвестирования.

Система ипотечного жилищного кредитования – это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.

Каждая система призвана выполнять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:

1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;