право проверять сохранность заложенного имущества как по документам, так и фактически, в том числе состояние и условия содержания данного имущества (аналогично ст. 34 Закона об ипотеке);

право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения посредством предъявления виндикационного иска;

право принимать меры по сохранности заложенного имущества в случаях, предусмотренных ст. 35 Закона об ипотеке.

Третий блок прав и обязанностей связан с переходом прав залогодателя на заложенное имущество к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества.

Помимо права залогодателя на отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом залогодатель обязан получить согласие залогодержателя.

Четвертый блок прав и обязанностей , непосредственно связан с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Передача прав кредитора (залогодержателя) осуществляется путем уступки требования (цессии), что регулируется параграфом 1 главы 24 ГК РФ и главой VIII Закона об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке к отношениям нового залогодержателя с прежним залогодержателем применяются правила, закрепленные ст. 382, 384—386, 388 и 390 ГК РФ. Таким образом, законодатель исключил нормы, содержащиеся в ст. 387 ГК РФ (переход прав кредитора к другому лицу на основании закона). Такое исключение представляется необоснованным, так как не учитывает возможности реорганизации кредитора (ч. 1 ст. 387 ГК РФ), а также исключает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в результате судебного решения (ч. 2 ст. 387 ГК РФ).

Предметом вида ипотеки земельных участков являются земельные участки, предоставляемые для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Остальные земли (речь идет только о землях, находящихся в частной собственности) могут стать предметом ипотеки в ограниченных пределах. Это – земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Их размер ограничивается задачами хозяйственного назначения, и поэтому ипотека земельных участков без соответствующих зданий и сооружений теряет смысл.

Анализ практики указывает на то, что наиболее значимым при возникновении ипотечных отношений с землей является оценка ее стоимости, так как от этого зависит сумма получаемого кредита. В качестве отправной базы для расчета залоговой стоимости принято считать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется размер кредита с учетом риска предоставляемого кредита.

При расчете залоговой стоимости земельного участка должны учитываться следующие обстоятельства.

1. Залоговая стоимость земельного участка исчисляется с применением ряда методов и принципов с целью определения его рыночной стоимости, которые содержатся в российских стандартах оценки и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности, а также с учетом условий и срока возврата кредита. Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, его функциональным назначением или использованием и учетом правомочий на земельный участок.

2. Являясь предметом залога, стоимость земельного участка со временем увеличивается за счет:

инфляции (изменения стоимости денег);

размера процентной ставки за кредит, что по времени совпадает с временным фактором использования банковским процентом залога и способом начисления, т. е. соответствует способу возврата залоговой суммы.

3. При залоге полученная рыночная стоимость земельного участка должна учитываться с учетом уменьшения на величину рисков и затрат залогодержателя.

4. Гарантией возврата кредита при продаже земельного участка является степень его ликвидности, с учетом специальных защитных мер, определяемых государством, например по сохранности категории земель; право преимущественной покупки соседних участков по месту их расположения.

С учетом опыта, выработанного практикой, данные расчеты должны осуществляться в момент заключения договора об ипотеке, в который включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что также отражается в банковской процентной ставке.

Правила оценки земельных участков должны включать следующие разделы:

определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационная (нормативная) стоимость, рыночная стоимость, залоговая стоимость земельных участков);

алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;

порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.