• экономических, с обоснованием методов обновления, в частности реконструкции, модернизации или сноса, с обеспечением максимального выхода жилой площади;

• экологических, связанных с неизбежностью отрицательного воздействия на систему природного обустройства жилых районов, особенно с утилизацией всевозможных отходов обновления и сноса жилых домов.

По традиции планировочные решения реконструкций жилых территорий разрабатывают на базе структурных планов, концепций и целевых программ развития определенного района города или его микрорайона. На этом уровне создается концепция реконструкций микрорайона, одного или нескольких кварталов, их частей или жилой группы.

При реконструкции жилой застройки на уровне планировки локальных территорий преследуют три цели: оздоровление зданий и санация жилой среды; социальные переустройства планировки и культурно-бытового обслуживания населения; обновление внешнего облика зданий и внутриквартальных земельных участков. Исходя из принципов социально-адресного проектирования реконструкции, необходимо максимально сохранить быт граждан. Одним из методов сохранения и закрепления коренных жителей на реконструируемых территориях является «волновая» реконструкция. Ее принцип заключается в освобождении капитально ремонтируемого здания путем заселения расположенного рядом и ранее отремонтированного. После завершения работ в отселенном доме его заселяют жильцами из соседнего, намеченного к реконструкции. Этот процесс идет последовательно вплоть до полного завершения всех работ на территории.

Проблема организации современной среды обитания при реконструкции имеет свои особенности, поскольку планировочная структура и застройка старых кварталов созданы в другие социально-экономические эпохи и с трудом поддаются приспособлению к новым функциям. Задача реконструкции заключается в том, чтобы максимально сохранить исторически ценную застройку и одновременно вдохнуть в нее новую жизнь. С позиций градостроительного вмешательства в историческую среду старого города в России признана концепция деления городских земель на зоны: заповедные, охранные и регулирования. Они объединены одним термином «защитные», где на вмешательство в градостроительный ландшафт накладываются определенные ограничения разной степени жесткости.

Заповедные зоны – первый вид с наиболее строгими ограничениями – организовывают в пределах архитектурных ансамблей. Это не только кремли, монастыри, усадьбы и парки, площади и улицы, имеющие границы в виде крепостных стен, оград и естественных преград. К этому виду относят уникальные и целостные градостроительно-планировочные ансамбли, например древний центр города, даже если он частично утратил отдельные элементы.

Охранные зоны подразделяют на территории трех категорий.

Первая категория территорий – участки, примыкающие к отдельно стоящим среди чуждой среды историко-архитектурным памятникам. Границы этих территорий задают с учетом создания условий, обеспечивающих обзор памятника. Масштаб и архитектуру старых и новых сооружений согласовывают со средой, высоту ограничивают возможностью просмотра доминанты с наиболее выигрышных точек зрительского восприятия.

Вторая категория территорий – градостроительные образования, где весь городской ландшафт является историческим памятником, где наряду с архитектурно ценными сооружениями преобладают здания, представляющие интерес как элементы исторической среды города.

Территории третьей категории – это участки вокруг заповедных зон памятников, застройка которых может влиять на их восприятие. Здесь раскрытие перспектив обзора с дальних подходов должно решаться планировочными методами.

Зоны регулирования представляют собой территории, примыкающие к внешним границам охранных зон. На этих территориях ограничения не так жестки, допускается более радикальное преобразование застройки. Новое строительство разрешают с ограничением этажности, обеспечением обзора доминант основного ядра крупных историко-архитектурных ансамблей.

Жилая застройка как система «человек – среда жизнедеятельности» оценивается уровнем достаточности ее комфортности, которая определяется следующими факторами:

•гигиеничностью среды и функциональными удобствами;

• пространственным зонированием и безопасностью архитектурно-планировочных структур;

• структурой функциональных связей, транспортной и пешеходной безопасностью и доступностью; зрительным и звуковым комфортом и эстетичностью восприятия окружающей среды;

• тепловлажностным, инсоляционным и аэрационным режимами застройки;

• защищенностью от природно-климатических воздействий;

• воздушным режимом по экологической чистоте воздуха;

• системой социально-бытового обслуживания населения;

• эксплуатационной надежностью конструктивных элементов жилой застройки зданий и сооружений, инженерных систем жизнеобеспечения.

Работоспособность всей системы факторов обеспечивается мероприятиями ремонта, реконструкции и модернизации, которые назначаются и выполняются на основе результатов инженерных изысканий и натуральных обследований жилой застройки и ее элементов. Для этого разрабатывается программа, которая отражает комплексность подхода реконструкции жилой застройки и зданий. Причем по методологическим основаниям эта программа с учетом некоторых особенностей может использоваться и при реставрации памятников материальной культуры. Исследования по реконструируемым и реставрируемым объектам разделяются на два вида изысканий: общие и детальные. Целью общего обследования является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки и зданий-памятников, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий.